太古城 versus 冠君

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年七月
 

近年差不多是零之储蓄利息和甚低的借贷利率，有「后推前拉」之效，不但令人动用其储蓄，各政府更带头印银纸補金融海瀟之镬，錢多自然导致有人四处找投资「好故事」(good investment stories)*，包括房地产的。

近一轮之大升市可能已八八九九，虽不致明天即爆，但预期之回报相比可遇之风险越来越不吸引，这亦是笔者建议 (中短期) 持「不投资除非被说服」default态度之因由。

然而，若已决定要入市「买番样嘢收吓租」之類，除实物外，可考虑房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trusts, 简称REIT或房托)。

为了更巨体解译，我们用实质市场数据，比并购买太古城一个600平方呎480万港元之单位，和买入同样480港元之冠君房托 (编号2778)：

甲)   收租／收息 = 根据中原地产和Yahoo!财经网，太古城近日可月租24港元一平方呎，而冠君每年约有七厘息，即太古城年入 $172800 [24港元 x 600平方呎 x 12月] (注意还未减管理费差饷等)，而冠君有 $ 336000 [480万港元 x 7%]，近太古城收租的二倍。 收入方面，冠君勝出！

乙)   价格波幅(风险) = 由二○○七年十一月至今年六月，太古城单位均价升了23%，而冠君价位仍未「收复河山」，现价比以往低16%。再者，期间之价格波幅度亦以冠君为高。这方面，太古城优勝！

丙)   价格升幅(炒卖机会) = 由二○○八年十一月金融海潇至今年六月，太古城单位均价升了54%，而冠君则多了88%，冠君赢！

丁)   租户对象和数目 = 太古城单位是「一个」家庭，而冠军则是跨国或上市或大企业与大小零售商户居多。据此，太古城单位无租客时收入便是零，但冠君之物业很少会全无租客，收入较有保证。然而，整体住宅租金之波动通常较写字楼和商场稳定些，虽冠君可利用不同时段和长短之租约来减低写字楼和商场的不稳定性，而这亦是专业管理之优势。再者，太古城单位租客问题多要业主理会，冠君所持物业之租客有问题有管理公司负责，房托股东不须劳心。計計埋埋，冠君稍勝！

戊)   报税／税务 = 一般而言，有楼收租要报税和交税，但股息不需要，包括房托的。谁胜？不须画公仔画出肠吧！

此外，万一要「三十六着走(货)为上着」，你说那类走得快些呢？

*投资「好故事」= 各式各类主题皆有，如甚么金砖四国等。不是这些故事毫无根据，而是有过份被美化兼高估价格之嫌。

免责声明：这里只是以太古城和冠君作例子，并非建议买入或出售它们。然而，笔者持有房托股票。

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。