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置业者，辛苦了！
钟维杰
卓凌地产分析有限公司行政总裁
二零一零年六月
相比一九九六年，现今香港置业者有可能更辛苦，若不是按揭利率近年低企，甚么affordability
运算多會不affordable。
近日从政府统计署搜集了一些简单家庭收入分布资料，加上另些私人住宅楼价指标，就可粗畧计算楼价相对家庭收入等之比例，且有以下观察：
一)
居于私人住宅单位之家庭数目及占总家庭百分比皆有增长
=
要注意这家庭数目不包括「水上人家」且只反映居住数目，并不一定表示其拥有该楼房。然而，相信当中自住自置物业的占多数。
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香港家庭收入分布(每月港元) |
1996年
占总家庭数目%
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2001年
占总家庭数目%
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2006年
占总家庭数目%
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2009年
占总家庭数目%
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< 4,000 |
6.7% |
8.0% |
9.2% |
8.0% |
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4,000 - 5,999 |
4.1% |
4.5% |
5.5% |
6.0% |
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6,000 - 7,999 |
5.7% |
5.7% |
6.6% |
6.9% |
|
8,000 - 9,999 |
7.4% |
5.9% |
6.6% |
7.1% |
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10,000 - 14,999 |
17.4% |
15.4% |
15.3% |
14.4% |
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15,000 - 19,999 |
14.5% |
12.8% |
12.5% |
12.2% |
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20,000 - 24,999 |
11.4% |
10.9% |
10.1% |
10.5% |
|
25,000 - 29,999 |
7.9% |
7.8% |
7.3% |
6.8% |
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30,000 - 39,999 |
9.9% |
10.7% |
9.9% |
10.4% |
|
40,000 - 59,999 |
8.1% |
9.6% |
8.7% |
9.5% |
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>=60,000 |
6.9% |
8.7% |
8.3% |
8.2% |
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居於私人住宅% |
46.9% |
49.0% |
49.3% |
51.3% |
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总家庭数目 |
1,855,553 |
2,053,412 |
2,226,546 |
2,318,800 |
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居于私人住宅之家庭数目 |
870,254 |
1,006,172 |
1,097,687 |
1,189,544 |
二)
私人住宅买家群于本世纪初最爽
=
这里有一假设，就是以家庭收入由最高至低计，买家群大约是吻合该年度「居于私人住宅之家庭数目百分比%」，例如1996年便大约是首46.9%之家庭。据此，我们便可粗畧计算出「入场费」，即要置业所需的最低家庭收入大约水平，和买家群之「中间家庭收入水平」。前者需近每月二万港元，后者三万多。要注意有此水平亦不表示必可置业，因每个家庭情况、组合等不同，如独身者有三万元可选择细小单位，但同收入之一家五口就未必可行。
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環節： |
1996年 |
2001年 |
變動
+/- % 2001 / 1996 |
2006年 |
變動
+/- % 2006 / 2001 |
2009年 |
變動
+/- % 2009 / 2006 |
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估算买家群中间家庭年收入(港元) |
$378,000 |
$410,000 |
8.5% |
$387,000 |
(5.6%) |
$388,000 |
0.0% |
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年度樓價 |
$4,608,000 |
$2,932,000 |
(36.4%) |
$3,910,000 |
33.4% |
$5,306,000 |
35.7% |
|
樓價/收入 |
12.19 |
7.15 |
(41.3%) |
10.10 |
41.3% |
13.68 |
35.3% |
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最优惠借贷率(年中计) |
8.50% |
6.77% |
(20.0%) |
8.00 |
18.2% |
5.00 |
(37.5%) |
从上述表里，可看出为何二○○一年左右置业最爽，收入增但楼价跌(因此楼价相对收入比率自然也跌)，且借贷亦平宜了些。到二○○六年已开始回升，没那么轻松了，再至近年若不是名义利率平宜，根本就会更辛苦。这里用最优惠借贷率作金钱成本之proxy，而不是按揭利率。
三)
家庭收入分布确有向头和尾走(即同时多了较高和较低收入的)，但性质和幅度不同
=
相对1996年，2001年两边走兼头重(较高收入)过尾(较低收入)；相对2001年，2006年是一齐走向尾；而相对2006年，虽是回复到两边走，且亦是头重过尾，但2009年已走得较慢。
还有一些细节，可用来探讨其对近年楼市之销售供应等是否有影响，篇幅有限，日后再书。
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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮
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