杜拜之印象

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年五月
 

早前去过阿联酋，包括杜拜及阿布达比，主要为游览，第一印象就是地盘多，天秤多和大厦多，相信(曾经)是建筑界之天堂，尤以杜拜计。据当地人表示，部份房地产开发项目的确被叫停，但另些仍继续进行。价格方面，杜拜较阿布达比跌得多，因供应亦较多。

然而，整体价格仍不算平宜，虽然以同样金额计，在杜拜可买到之住宅单位会较香港的大和美仑美奂些。从当地房地产网站和报刊，抽样式选出以下(较新及高级)住宅类别作参巧 [是用当地纸币 Dirham计，而一港元可换约0.48 Dirham]：

一)    整体杜拜屋型住宅 (Villa) 和多层大厦单位 (Apartment) = 屋型一般大约由一百多万至数千万，而大厦单位可由数十万起至千万，楼面面积则由近千平方呎至数千。

二)    Palm Jumeriah区域 = 一百五十万可买到一千六百呎大厦单位，而九百万可购五千多呎独立屋。

三)    Dubai Marina区域 = 主要为大厦单位，一般由一百万至数百万，而面积多遇千呎。

简单地说，二千余港元一平方呎已有交易。此外，租务方面，租金是以年计算，而通常每月数千Dirham(万余港元)已可租到数百呎单睡房单位。至于走势，以外国人可投资的类别看，价格下跌了一半左右，可参巧这网页：

http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/U#united%20arab%20emirates

至于物业之设计，质量和管理，则有机会看到的都有一定水准，尤以近十年左右兴建的。不像另些发展中经济，一旦注意到屋宇细节便走样，又或建筑一流，物业管理九流。

以整体阿联酋于一九七一年不再受英国「保护」时还是贫穷鱼村计，今日之发展可谓一日千里。此外，据当地人说，以石油存量计，阿布达比仍多，但杜拜则相对有限，这亦解析为何它急于建立成为地域性金融、专业服务及旅游中心。

纯以杜拜当地需求计，这么多物业，包括住宅、写字楼和商场，真是「超建」。然而，倘若想阔些，中东地区能集专业金融旅游于一身的地方又不多，以前有黎巴嫩，现在也只有Bahrain等，不致没有竞争但有成事机会。再者，对欧洲游客来说，数小时飞机便有(很猛之)阳光，亦是卖点之一。

此外，它不愁没有「外劳」，不少日常工作(包括导游)已由第三世界人士担任，而管理专业阶层则由欧美支缓。虽然外劳永远不能入藉阿联酋(是计血统非出生地)，但不少已居住了数十年，且没有税收，证明生活总比其家乡好。

纯猜想地说，杜拜应会「翻身」的，有油是助力之一，但发展大方向更重要。

高级住宅(背后为最高之大厦)

远望「帆船」酒店

四处都是新建大厦

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。