地球人要建居屋?

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年五月
 

笔者是倾向不赞成(重)建居屋，除觉政府没有责任令人做业主外，就算势在必行，直接送钱送按揭*给「不致穷到可住公屋，但又长期上不了车」阶层会更实际。当然，土地供应和住屋措施要配合。

有规范地送钱送按揭等方法一来容易计数，如100,000个家庭 x 每户$500,000 = 五百亿，二来相信会较以地价补贴居屋业主平宜，且可让更多地段建出租公屋帮助更有需要之人。曾撰文论及居屋，可参巧：http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej543.htm。

近日居屋之辩论重燃，正反方各持论据，好不热闹。然而，除上述文章和观点外，还有以下疑问：

一)    资本主义自由市场失效，政府就要出马？ = 首先，从逻辑角度看，就算市场失效，不表示公营办法便会凑效，两者没有必然相互关系，可以是「累斗累」。再者，近代环球实施之资本主义版本多与传统(阿当史密斯)的根本有出入，无论左中右，或多或少有公营干预色彩，亦即「失效」未必能全数归咎于自由市场，部份可会是因(前)政策而起。此外，虽理论上「市场失效，政府补上」很理想，但实践不易，通常越补越乱。

仿效二战时期英国首相丘吉尔评论民主制度之讲话：资本主义自由市场未必是好东西，但它仍比其它的相对不那么糟。

要注意的是，笔者并非鼓吹楼市「无枉管」，如卖楼过程如何花巧也不应和事实违背，但卖楼手段有疑问和建居屋是两回事。前者是经商手法问题，市旺市衰或楼价高低应有一致标准，后者涉及公共资产和理财，而居屋亦不是唯一解决住房方法。

二)    楼价狂升，置业困难？ = 近年香港楼价趋升和各国包括中国于金融海潚后大印银纸有关，有上便有落，需要的是耐性，for this shall come to pass。 至于置业困难，基本上时时都难，楼价高不用说，楼价低亦不一定感觉容易，因到时又怕失业，兼无胆买。再者，甚么「大学毕业也买不到楼」皆属废话，因从未普遍有过大学生毕业不久便买到楼之情况，详情可看上述参巧文章第二点。

简单而言，不要被一时之市场现象而希望当局作出各样方案，且建屋需时，完工时不是问题已过需求减少，就是境况已变，又或实际受益对象已非原来之人群。

三)    究竟有多少人有迫切需要居屋？ = 现时大约一半家庭拥有自己之房子，另有四成左右住公营房子，即有一成左右租住私人物业，而当中有多少是「长期」上不了公屋，但又储不够订金买上车盘，有待学者研究及赐教。 

为甚么只着重这群人士？因居屋或类同协助当业主之计划皆是用公家资产或钱，要帮都只帮较有需要的。那些已有能力买上车盘(但不愿)、年轻刚有学历(不必过早认为自己前程有限)、又或2003年价低走宝的(怪得谁?)，均非考虑对象。

四)    火星人说居屋可(负面地)影响私楼价格，真的吗？= 我们多年前曾计算私楼和居屋等之关系，发现两者当时并没有很大关连，虽这不能排除日后不会，或许关键在于两者之分段(segmentation)是否清淅，越少重复越好，相反则可会影响私楼。要做到少影响，将居屋等方案限制于较迫切一群便可。

总而言之，若大众仍认为需要协助部份家庭当业主，最好也不要建居屋，因这不是有效益和效率之方法，有规范地提供金钱协助较实际

*注：可有读者会想，那不益了房地产开发商？首先，上车盘可以是二手楼盘。再者，益不益开发商非关键，重要是解决问题：有迫切需要之人群可上车。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。