保育如玩古董

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年四月
 

永利街由重建变为保育项目，引来不少意见，赞成者认为保留了集体文化和记忆，但亦有人说程序欠妥。

这令笔者想起在美国波士顿读书时，也曾辩论古旧建筑应如何保育，是市政府说了就算，还是要有一定程序及赔偿失去(改用途或重新发展等)之价值。相比香港，波士顿遇百年之楼宇多的是，且大部份有维修保养，并不是危楼。

细节已不太记得，但有位教授提出一个观点，就是倘若市民普遍认为某些建筑物有历史文化等价值而欲与保留时，不是应该向其业主提出购买方案吗？就算不购买，起码亦要有公允之租赁方案吧。再者，这些金钱亦应足够补偿业主失去之物业权利。

上述可用古董作比喻，某人家中有珍藏，若然公众也欲观赏，物主愿意借出当然最理想，若不，公众也只可利诱(买或租回来)，不能用上法令强行征用(战争等情况不计)，因这与「抢」没有分别。

据此，尤以专重私人产权角度出发，类同永利街的情况是应有补偿的，否则只是迫古旧建筑业主免费提供公众益处。这与当中个别业主是否赞同保育无关，赞成和不赞成的皆获应有补偿。

那么保育便变得很昂贵？保育根本从不平宜，单是旧楼每年之维修费已不轻，若某业主支付不了时，打算卖出但又被保育法例夺去出售机会或部份价值，这公允吗？

此外，昂贵保育亦有其好处。一来避免「滥保」，有些旧楼根本是垃圾建筑，从来没甚贡献，不要以为凡老必宝。二来可令政府及公众三思而行，符合审慎理财原则。三来保育表示某区之建筑密度确实低了些，倘若市场需求量没减，只意味由别些区域提供，如在新界开发多些楼房。

简单而言，只是将建筑密度搬来搬去。

再者，亦不是全部保育项目皆只花钱有出无入，一些天时地利人和的，不难成为有价值之项目，既有旧貌，亦具新意。

那么公众利益呢？笔者也很喜欢古旧建筑物，面积实用楼底又高，兼带来不少欢乐回忆，但若这保育是建筑在别人损失上，那就不必，亦不安乐。

要知公众利益不一定「大晒」，且要确有一定程度之(公众)诚意及需求，避免「三分钟热度」，保育了项目但结果少人问津时，害了原有业主和居民，又宠坏那些对保育只是顺口开河的。

懂得保育，有如懂得玩古董。 

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。