有乜好买？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年四月
 

有友人及投资者近期心情十五十六，欲投资中港房地产但又觉得很多房地产之价格已很高，而不投资则恐怕执输，万一价格稍为静止后再上扬时如何办。

以下提供一些想法，但要声明未必人人适用，个别人士，个别机构及个别项目均须专人分析和决策，因自身情况和面对之环境总会有不同：

一)  Buy Low, Sell High (低買高賣) = 這是人人都知道和明白的道理，然而可會跟着做與否是另話。倘若投资者是用着自己的资金，即非 OPM (other people’s money, 别人钱财)，那就容易办些，问以下问题便有答案：以中港计，现在普遍房地产价格低吗？再者，现在价格于高循环运行还是于低循环运行呢？若连这都判断不来，还是不投资吧。

再者，近日有闻国内约百分之十八准外母已放弃要求准女婿先买房才与其女儿结婚，因实在负担不来，多少反映楼价之水平。

当然，倘若是用OPM (别人的资金)，例如(大部份)投资基金，那就未必容易办。一来投资基金通常会有订明之投资策略，基金投资者亦是因喜欢这策略才买入基金的，而监管有条理之基金亦不能随时随意转变或停用既定之投资方针，必要时须经程序更改。二来基金可能用了不少人力物力兼时间才吸引足够投资者成立基金，除非市场情况甚恶劣，否则多会「顶硬上」(若不，有人连份工都无埋)，最多拖住资金以较慢速度小心入市。

简而言之，就是市场部份资金并不能常做到低买高卖，且基金自有一套运作方式，其策略未必适用于个别人士身上。

二)  值搏率越来越不吸引 = 值搏率是假设同样机会率下，将可赚多少对比可蚀多少。例如某投资项目需资金一百元，可赚四十元，但同时亦可蚀二十元，值搏率便是二对一。至于值搏率起码要多少，则没有定律，但笔者建议采用二对一，因若低至一对一，不如过澳门赌轮盘买单双或红黑等，赔率相约(低于一对一少许，因有零)。

至于为何认为值搏率趋不吸引？因不少市场之(住宅)房地产价格升幅甚高，其城市人均生产总值未能追上，而且部份租金回报被压至百分之三，比香港更甚，当中一些之值搏率已低过二对一，潜在风险不细。再者，不少买家(炒家)拥有不少房子，像搜集古董多于投资，一旦信念改变情况可大可小。

这里不是说价格没有上升机会，相反觉得还未升完，不过「找大儍」游戏已出现，问题是谁会是最后之大儍。

三)  有重货可出部份= 若近年在中港房地产市场已有投资，且有斩获，可趁势卖出部份，尤以那些地点或质素较次的。没有必要全退，若是拥有城中数一数二之物业就更要耐性长期持有。纯猜度地估，位于部份城市(当中有一和二线的)之优质物业在十年八载后其价格会比现时的(高价)高出更多。

四)  未有货者不须急 = 就算等不了也只动用不超过一半资金，这样做一来可对投资者(以基金角度看)有所交代，二来或许亦可从找大儍游戏中赚多少，三来就是当调整来临时，手上资金便比前买得更多物业，只要管好财务压力，跌市是壮大的大好机会。

举例说，手上有资金$1000，而每项资产$100，即可买到10项。然而，只用$500，买了5项，即仍有$500资金。市场价格大跌50%，即手上5项资产现只值$250，但手里的现金依然是$500，可另买10项资产，即前后可拥有15项资产，比跌市前还多了5项。当然，整体价格现只有$750，但若没有财务困难，名义价格只是纸上游戏，有多少项资产才重要，况且市场回暖时价格也自然回升。

五)  多cash阻不了真正跌市 = 有中外专家学者认为资金多和储备高，大跌市便不会出现。没有错，钱多确好办事，起码不须担心钱从何来，只要考虑用与不用。然而，这就是关键所在，有钱不一定表示必被动用，例如读者会否预期跌市时仍入市托价？香港银行存款由1997年至2003年期内是增加的，但楼价整体仍下调。

当然，读者或可认为私人不会做的，政府则会出手支持经济*。这不无道理，但万一不救市时，又或出手迟些兼少些，又如何计数？始终觉得投资回报和风险管控要倚靠非经济或非市场因素支持时，盘数总是难计。

总而言之，现时之default投资倾向是「不投资，除非被说服」。

*注：政府之支持可视为额外保障(windfall)，但不要当成入市主要因由。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。