香港住宅价格：好玩泡沫计分法

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年四月
 

2010年第一季刚过，有市场人士睇好楼市，亦有人认为置业越来越困难，而政府更像密切监察市况。

无论如何，我们看看一些屋苑近三年之价格走势，作点简单运算，以「看图识字」方式估其有否泡沫成份等：

一)    资料来源 = 中原地产网站 www.centanet.com，前后抽样观察十二个私人住宅屋苑呎价，六个过一万元一平方呎的，代表贵或豪宅，另六个少于一万元一呎的，代表较大众之住宅。

二)    技术界定 = 泡沫于不同人心中可有不同界定或感觉，为免主观，这里凡是现价超越高波幅位的 [红线]，便界定为泡沫情况，而价格仍低于高波幅位但在平均值上的 [黄线]，则算在高价位运行。注意是只以这次的浪计，若计更往结果可有别。再者，泡沫多少未必和将来价格走势有关，只是调整时，泡沫多的会更伤。

贵或豪宅

大众住宅

綜合計分

如何计分？超越高波幅位 = LL，位于高波幅和平均值之间 = L，低于平均值 = J [但这里没有例子]，低于低波幅位 = JJ [也没有例子]， 现价浪高于2008年价位 = L，若不 = J，总分就是这些L 和 J之总和，每一个L可被一个J抵消。

非常短評

总分由0至 负一的较没有或少些泡沫，负三的可较严重。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。