90%变80%：可利收购

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年三月
 

立法会通过强(迫)拍(卖)法例新条款，其一是将强拍申请方所需集合之业权百分比门坎由原来百分之90%降至80%，一方面引致反对声音，认为小业主讨价还价能力受损，另一方面亦有(业界)支持，认为可减少被一些少数业主「敲竹杠」情况，导致开发项目无决法进行，兼令想出售的大多数业主见财化水。此外，亦有支持者认为小业主与买方(开发商)议价能力根本没有被压低。

笔者对门坎降低会否必定令小业主议价能力被减之问题上存着好奇，粗畧探讨如下：

一)    假设一 = 整体物业之重建(土地)价值必高于现有单位之总市价，否则以现货卖还有利 

二)    假设二 = 买方(开发商)只会在「计到数」(计错是另话)情况下才收购，其它非为利的理由(例如为名而造)当不存在。即是说，买方只以重建市价买入。

三)    假设三 = 卖方(小业主)整体计不但想出售，兼会接受其地段当时之重建价值，即若整体业主富有到不志在出售，又或「吊起嚟卖」的，均不谈，因根本卖不出。

四)    物业价格／重建价值 = 无论用甚么名称，物业价格从来不是一个「全科学」数字，放火箭上太空几厘米错误可令火箭出轨回不了地球，太古城物业被经纪甲估为$5,000,000，经纪乙说$4,700,000，丙则$5,300,000，不但有差距，亦难分对错。

现货都不易有共识，何况估重建价值？有开发创意，建造成本控制有效，借贷利息低之开发商可出高些收购价，相反则不能。再者，君不见每逢政府卖地，事前市场估价不但各有不同，甚至有时相差不少吗？

五)    小业主群愿意接受价格和坚持度不一 = 就算有重建价值之数据作参巧，因各小业主自身情况和个性有别，对收购价可有不同接受程度。倘若每单位重建价值一千万(这里当所有单位划一)，不难有部份业主九百万已答应，亦有些可坚持一千一百万等。据此，我们造了简单分布(实质可有各式分布，虽原理相约)，有十个旧楼小业主，由最低接受价($8M)排到最高($12M)，一般于$10M左右，请看下图。

六)    收购旧楼 = 假设开发商(或其代表)是向整体小业主开价的，门坎在90%时，有可能需要给每户约$11M，若不，搜集不了90%业权，亦即对首八个业主来说多少是有「喜出望外」之价。然而，当门坎减至80%时，或许只需提供每户$10.50M，已足申请强拍。就算是逐户游说，又假设由易说户到难说户，90%时要买埋第九个单位，80%时便不用了。简单而言，减低门坎确有机会令收旧楼容易了些。

七)    小业主对策 = 通常小业主群面对最大困难之一是「不齐心」，甚至互相差忌。然而，倘若能排除过份己见，先探索整体出售意欲，若有，则可倾谈大家之价格意向，兼尝试制定共识及考虑找寻买家。这样做会较主动，有机会取得较好价钱。

有说门坎降低是因不少旧楼失修严重，而这可令其重建快些进行，但总是权宜之计，长远是应鼓励兼严格执行楼宇维修。亦有人担心小业主在收楼过程中无甚保障，然而，以现时文宪所示，假设执行公正，小业主不一定吃亏，虽这要日后才知 [附注：有关法例之(英文)网页]。

近日之言论大多环绕着小业主在出售过程里会否因门坎降而更不着数，有如一旦出价合理便必须卖，不搬就是不对似的，真的不能以非经济角度考虑？

http://www.legislation.gov.hk/blis_pdf.nsf/6799165D2FEE3FA94825755E0033E532/22F03049C4B66F7D482575EF00182DC7/$FILE/CAP_545_e_b5.pdf

http://www.legco.gov.hk/yr09-10/english/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050209cb1-1163-3-e.pdf

http://www.legco.gov.hk/yr09-10/english/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050219cb1-1172-2-e.pdf

http://www.legco.gov.hk/yr09-10/english/hc/sub_leg/sc05/papers/sc050301cb1-1259-2-e.pdf

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。