It’s the Liquidity, Stupid!

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年三月
 

前美国总统克林顿在1992年竞选时曾讲过 “It’s the economy, stupid”(蠢材，关键是经济啊！) ，意思是指其对手老布殊没有针对当时最重要之问题：经济表现 (1992年美国经济不算好) [有兴趣可参巧 http://en.wikipedia.org/wiki/It's_the_economy,_stupid]。

同样地，现今无论中外，一般谈到房地产价格升至高位时，尤以与普遍购买力(好像)脱节的，多会认为供应不足，土地成本上升又或房地产开发商屯积策略等因由导致，虽这些不一定无理，但均走漏现时一个重要因素：Liquidity(金钱流量)*。

举例说，某经济体系有$1000，假设有10项资产(是房地产，民航机，游船，公司或工厂等在这里皆不重要)，平均每项便是$100(当然实质会有高低且过程会较复杂)。又假设金钱流量增加至$5000 [400%增幅]，而资产只能增加至20项 [100%]，平均每项便是$250 [150%]，反映资产增幅不及金钱的。再假设金钱流量增加至$8000 [60%]，但资产仍只20项 [0%]，平均每项便是$400 [60%]，单是多印银纸便有机令资产价格上扬。

当然，上述金钱不一定每一刻都放在资产上，许多时会被存放在银行里。一般而言，经济兴旺时多放在资产上，衰退时多放在银行里。据此，经济极兴旺时，每项资产近$400不出奇，但衰退时，每项低于原有之$100亦非不可能，因投资者为保本会存放多些在银行。

说了这些，主要欲指出近一年房地产价格上扬关键(极可能)在于近一年亦多了不少银纸，虽不排除供应等环节也有份令价格上升，但总怀疑其影响是否被夸大。这亦即是说，若不针对金钱流量因素，增加供应等未必凑效(令价格变得「合理」whatever this means)，看看国内部份「超前供应」市场便知一二。

至于为何有上述想法，原因如下：

甲)    从一些中外住宅物业市场分析，GDP / Capita (人均生产)通常是价格最有关连之因素 = 许多时其影响占所有因素70%以上，即若只能看单一因素，看它便足够。

乙)    再深入思考，GDP / Capita可会反映 (or is a function of) Liquidity = 某经济体系有$1000兼5个人，平均便可有$200。金钱增加至$3000时但仍只5人，平均便有$600 (当然，这$600之购买力和前之$200有没有分别属另话)。

丙)    供应、(名义)利率等通常和住宅物业价格没有长期关连。

至于近日香港有声音建议重建居屋，可参巧去年十二月文章 「居屋幽魂不散，普通住宅不难供」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej543.htm。

总言之，就是输埋底裤也愿赌近年楼价升和银纸增多有密切关系。 

*註：有興趣的可参閱新書 “The Corruption of Capitalism” by Richard Duncan， 當中有詳述金錢流量的資料。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。