ZEPPELIN

每当提香港之REIT (Real Estate Investment Trusts, 房地产投资信托基金)，很多人不是想起盧婆婆案例，便是上市時之各種財技，簡單说就是沒有好開頭。除部份搞手之因由外，投資者普遍當新事物來炒賣也有点责任，it takes two to tango, you know。

然而，REIT可以是很好的收息工具，亦是其卖点，当社会步入「银发」阶段，尤以对退休或半退休一族来说，有着稳定之收入重要过资产价格增长 [可参巧过往文章「食息经济」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej389.htm]。

我们先看看香港REIT之派息状况，然后再究其它环节，而资料则从互联网搜集，包括政府网站、香港雅虎财经、信报、www.wikipedia.org 等：

一) 假设要平均每月收一万港元利息，购入约二百万港元之REIT便可 = 首先要注意这是以市场预期之派息表现来计算，不能担保不变(升或跌)，其次是假设以七只REIT之市值比重买入，若只购入部份息率较高之REIT，可以不需要二百万港元，详情可参巧下表。

股票代號	REIT名稱	(预期)派息率	每年收取港元十二万所需粗畧投资额
2778	冠軍	7.30%	1,643,836
405	越秀	7.90%	1,518,987
823	领汇	5.00%	2,400,000
808	泓富	8.10%	1,481,481
1881	富豪	6.00%	2,000,000
435	陽光	6.40%	1,875,000
625	睿富	7.90%	1,518,987

从上述，动用由一百五十万左右起，便有机会收取平均每月一万元派息。当然，一万元派息对这报刊许多读者来讲不是大数目，但相比本港家庭收入中位数之二十一万港元，一年有额外十二万收入，且不须交税，不能说不吸引。就算只动用一半投资额，也有六万，仍比二十一万港元额外多百分之二十八。再者，相比實物收租亦不差。

二) 1大 + 1中 + 5细 = 是指市值而言，大的是领汇，有四百多亿；中是冠军，一百五十多亿；而其它则由十多亿至数十忆，以下是各基金所占百分比。以现今每天股票市场数百亿成交计，REIT市场不大，若不是有领汇，就更显细小。

股票代號	REIT名稱	占总REIT市场市值
2778	冠軍	21.80%
405	越秀	4.49%
823	领汇	57.00%
808	泓富	2.44%
1881	富豪	7.59%
435	陽光	4.27%
625	睿富	2.41%

然而，随着国内外之经济环境和结构转变，香港REIT市场应有发挥空间，也不须限制于本港或国内之房地产。

三) 风险(股价波幅)、现价比IPO价格、近一年多升幅 = 我们研究这三环节以及派息率之间的(数值)关系，发现一些有趣现象；a) 派息高的多是股价不「硬净」的REIT，即现价还未返回上市时之价，但并非所有不「硬净」的REIT皆派息高；b) 「硬净」的REIT股价波幅(风险)倾细，且近年升幅亦倾较少，即跌得少升得亦少，亦即不是太好炒；c) 要炒则要炒那些较大起大跌的，即往股价波幅(风险)倾高或／和不「硬净」的REIT里找寻，详情可参阅下表。

股票代號	REIT名稱	风险(股价波幅)	現價／上市價	由24/11/2008至18/01/2010價格升幅
2778	冠軍	0.30	65%	123.65%
405	越秀	0.20	97%	92.95%
823	领汇	0.11	186%	38.69%
808	泓富	0.23	65%	75.64%
1881	富豪	0.30	67%	136.00%
435	陽光	0.22	77%	87.96%
625	睿富	0.19	72%	104.32%

数值关系計算：		兩者数值关系**
(预期)派息率	現價／上市價	(0.67)
現價／上市價	由24/11/2008至18/01/2010價格升幅	(0.79)
現價／上市價	风险(股价波幅)	(0.82)

至于买哪(几)只REIT好些？上述已经作了一些分析，应对制定REIT投资策略和方向有助，连这功夫也想悭，真贪心。

建议：关键词语(keywords)是收息、收息>升值、息之构成/质素/潜力/稳定性(可从实物观察验证)、升息降风险、管理层是否有心兼有力等。

注**：负数兼近负1.0表示两环节有一定数值关系，但属背道而驰的，即相反方向走，一上一落。

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。