ZEPPELIN

美国之砖头实物地产市场仍未有明显气色，但其房地产投资信托基金市场(Real Estate Investment Trusts, 简写REIT) 则跟股票市场，由2009年初至今有不俗的回报，不少REIT股价反弹50%或以上。当然，随着房地产市况逆转和金融海潇发生，由2007年初至2009年初REIT股价亦曾跌到「七彩」，八成亦非少见。

我们将观察以下REIT种类，包括工业、写字楼、商场、大型商场、商铺、公寓住宅、渡假酒店、医疗护理和货仓的一些表现，看看有否启示，资料来自美国房地产投资信托基金协会网站：

一) 由1993年12月至2009年11月，以指数计，货仓REIT股价升幅最大 = 其次是商铺和医疗护理，然而货仓之升幅是抛离式的，且注意2007年高峯时货仓指数高达533.83。

股价12/93=100	工业	写字楼	*商场	*大型商场	*商铺	公寓住宅	渡假酒店	医疗护理	货仓
12/93-11/09	174.31	174.31	122.94	185.31	205.79	159.69	54.78	194.36	359.92

二) 同期，纯以股价计，大型商场REIT波幅最大 = 即股价风险较高，此外，货仓和商场的风险亦不低 (百分比越高风险越高)。

风险(股价波幅)	工业	写字楼	商场	大型商场	商铺	公寓住宅	渡假酒店	医疗护理	货仓
12/93-11/09	38.17%	38.17%	43.70%	57.35%	33.76%	34.70%	35.40%	30.86%	49.27%

三) 上述股价升幅最大之三类REIT亦是股价最偏高的 = 不知这是碰巧或其它因由，这三类之现股价指数皆高于其高波幅位，表示要小心投资，尤以货仓类，因其波幅亦较大。相反，另一些REIT，如工业、写字楼、商场等，股价指数皆低于平均值，再者，渡假酒店则连低波幅位也更低。

股价12/93=100	工业	写字楼	商场	大型商场	商铺	公寓住宅	渡假酒店	医疗护理	货仓
12/93-11/09	174.31	174.31	122.94	185.31	205.79	159.69	54.78	194.36	359.92
高波幅位	291.43	291.43	217.81	305.02	196.34	200.78	132.18	169.84	335.64
平均值	210.93	210.93	151.58	193.85	146.78	149.06	97.62	129.79	224.85
低波幅位	130.42	130.42	85.34	82.68	97.22	97.34	63.06	89.73	114.06

四) 以回报对比风险率计，亦是股价升幅最大之三类REIT = 这个不足奇，回报高较易令回报对比风险率高于其它。

股价12/93=100	工业	写字楼	商场	大型商场	商铺	公寓住宅	渡假酒店	医疗护理	货仓
回报：风险率	1.95	1.95	0.52	1.49	3.13	1.72	(1.28)	3.06	5.28

至于上述对实物市场有何启示，则要很小心，一来实物市场价格难像REIT之速起速跌，二来不排除一些REIT因运作较好(或坏) 而跑赢(或输)实物市场。再者，这些REIT只拥有市场少部份实物资产。

纯从技术角度出发，又假设REIT或多或少反映实物市场，或许可留意一些(优质)商铺，在这里即那些较「街坊」之小型商铺(请参巧脚注)，价格可能硬净些，而波幅较小。然而，小心商场和大型商场，因美国人正在(要)学省钱，但仍须去街坊商铺(包括部份超市)买面包。

注*：商场是shopping centers，大型商场是regional malls、商铺是free standing shops or strip plazas。

另注：勇敢的可考虑买渡假酒店REIT，因已低于低波幅位，但须有心理准备「守」。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。