「地少人多楼价高」谬论：城市篇

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年 二月
 

早前从地域(如某国家或地区)层面探讨上述课题，得出楼价基本上与人口、土地面积、人口密度等没有多大关系之结论。据此，「地少人多楼价高」并不成立。

今期则从城市层面出发，看看会否有不同观察。与上次一样，笔者从网上搜集了一些城市人口、土地面积、人口密度与楼价等之资料：

一)    资料来源 = 主要从网上搜集，包括www.globalpropertyguide.com, www.wikipedia.org, www.citymayors.com 等。

二)    十七个城市 = 覆盖着欧洲、亚洲和北美洲。楼价是以每城市之普遍私人住宅价格*(多少港元)计算，而人口密度则是每城市人口除以其土地面积 [详情请参巧图一和二]。

图一

图二

三)    人口、土地面积、以致人口密度与楼价之关系 = 我们采用简单之计算，测试各环节和楼价之关系。基本结果是全部皆与楼价没有多大关系 [详情请参巧表一]。

簡單而言，上述数值关系数字 (Correlation) 可由负一至正一。负一表示两环节数值关系百分百，但亦背道而驰，一升一跌，而正一则表示齐上落。通常很少见到负一或正一的，多数会是两者之间，且零或近零(包括近零之负数)则表示关系不大或甚至没有。

据此，上述表格显示人口密度和楼价基本没有关系(硬说有则是密度越密楼价越低，因是负数)，而土地和楼价也似有若无，顶多只能说人口和楼价有点关系(但亦非大有关系)。再者，就算有着很大数值关系也不一定表示有「因果」关系，因可以是碰巧的。

四)    将上述人口密度和楼价指数化 = 可产生下图，令查看两者之关系更方便。简单而言， 两者走势越不那么「归一」(或齐整)，即关系不大。

各房地产持份者们，还未将「地少人多楼价高」抛进垃圾桶里去？

*注：虽不排除某些城市可因其范围界定之多少将价格扯上或拉下，但整体而言是以「都会」(Metropolitan)慨念为依归。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。