ZEPPELIN

很多人认为兼认同人口多但土地少之地方，楼价必自然高，相信这论调的不乏学者、专家及投资人士，骤耳听也甚有道理。尤如香港较为弹丸之地，更是深入民心。

然而，这亦是房地产(十大)谬论之一。不信乎？那请解析为何中国整体房地产价格仍比美国的低，虽前者有着后者四倍多人口，而两国土地面积相约？倘若「地少人多楼价高」论调是成立，不应该是中国楼价要高些吗？

笔者从网上搜集了一些人口、土地面积、人口密度与楼价等之资料，有地域(如某国家或地区)性的，亦有城市层面的，今期则集中研究地域性的：

二) 三十一个地域 = 覆盖着欧洲、亚洲、北美洲、南(拉丁)美洲，中东和非洲。楼价是以每地域之主要城镇中心或高级住宅呎价*(多少美元一平方米)计算，而人口密度则是每地域总人口除以其土地面积 [详情请参巧表一]。

表一：地域	樓價(美元/平米)	人口密度
英国	20,746	253.75
俄罗斯	17,049	8.30
法国	14,330	117.99
希腊	9,526	85.33
意大利	7,971	199.79
爱尔兰	7,888	63.46
丹麦	6,628	128.08
西班牙	5,657	90.84
奥地利	4,316	99.64
德国	4,146	229.35
葡萄牙	4,097	115.03
比利时	3,546	352.28
土耳其	2,000	91.27
中国	2,834	139.14
台灣地區	3,919	639.44
日本	13,814	337.57
印度	9,542	357.53
泰国	2,495	125.18
马来西亚	1,287	85.82
澳大利亚	6,960	2.88
纽西兰	3,831	15.95
美国	16,216	32.04
加拿大	3,985	3.40
墨西哥	3,227	54.92
巴西	2,277	22.59
阿根廷	1,994	14.44
智利	1,204	22.51
以色列	5,722	338.56
阿联油	5,224	55.01
埃及	856	77.62
南非	4,370	40.39

三) 人口、土地面积、以致人口密度与楼价之关系 = 我们采用简单之计算，测试各环节和楼价之关系。基本结果是全部皆与楼价没有多大关系 [详情请参巧表二]。

簡單而言，上述数值关系数字 (Correlation) 可由负一至正一。负一表示两环节数值关系百分百，但亦背道而驰，一升一跌，而正一则表示齐上落。通常很少见到负一或正一的，多数会是两者之间，且零或近零(包括近零之负数)则表示关系不大或甚至没有。

据此，上述表格显示人口和楼价基本没有关系，而人口密度和楼价也似有若无，顶多只能说土地和楼价(免强)有点关系，且是土地越多楼价越高(因是正数)，和地少人多论刚相反！

四) 将上述人口密度和楼价指数化 = 可产生下图，令查看两者之关系更方便。简单而言，两者走势越归一便越有数值关系。这里显示的不那么归一，即关系不大。

各房地产持份者们，是时侯将「地少人多楼价高」抛进垃圾桶里去。

*注：不排除某些地域可因其一两个特别楼价高之城镇将平均呎价扯上。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。