密集城市可助环保

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年一月
 

相信很少人会将密集之城市和环保一起联想，相反不密集之低密度城市才令人觉得「青绿」，而青草茂盛绿树多又倍感环保，这亦解析为甚么环保标志皆以青缘色和树木为主。

近年香港城市建设加入了低密度以及环保慨念，如半山区地积比率受限，新推出地段可有更严格的高度限制，又或建筑设计上多了省能源等之措施。再者，加上屏封楼之恶誉，不难明白公众对高度密集之厌弃，和对低密度之好感。

然而，上述可能包函着一些错觉，即低密度等同环保之错觉，推论如下：

一)    假设香港所有家庭均住独立平房(detached houses)，单是住宅地段便要占去全港约三分二土地面积 = 上述假设平均每地段 25英呎阔乘以 150英呎深(以北美洲水平绝对不宽敞)，家庭数目近2,100,000，且未计所需道路面积等，更没有预算其它用途的物业。当然现实是没有全市住宅皆为独立平房的例子，但这夸大之计算显示城市密度高低对土地能否保持着某「较大自然#」百分比是甚关键。

简单而言，假设其它因素如人口均等，密度越高所需「建设用地」便越少，要保留大自然也容易些，相反密度越低所需用地便越多，大自然则可少些。

二)    密集城市可有更齐全之公共交通系统，有机会令公众多乘公共交通工具 = 而公众选择采用公共交通工具也不单为省钱省汔油，更因其比自己架车方便。以香港为例，大约只有五分一家庭有私家车，除「养车难」外，公共交通工具系统齐全亦是原因。

此外，这不单本港如是，美国亦一样，如密集之纽约市*平均每家庭拥有少于一部车，但其它不密集之美国城市里，每家庭拥有三部车属平常。试问哪个城市其实环保些呢？又或哪个家庭对环保有助呢？

三)    纯以城市人口密度计，香港高但非极高 = 本港有近1,100平方公里(km2)，以7,000,000人口计算，大约6,400人一平方公里，当然不算低，但和不少密度高城市相比，属小巫见大巫，起码邻近之澳门就以数万人一平方公里见称，有兴趣之读者可参阅这网页 http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_cities_proper_by_population_density。

四)   若密度低同时出现(导致)较大面积住房单位，每单位便会用多了资源 = 包括建筑材料、能源或日后维修管理等。举例说，纽约市平均每家庭只住一千平方呎住宅，而其它不那么密集之美国城市住房随时以二三千平方呎计，若一切均等，哪个住房可用少些建筑物料、能源、维修等？

密度低本身未必令较大面积单位出现，但以本港情况而言，低密度有助增加地段之「豪气」，而这须较大面积单位才能衬托出来。

城市密度高低不只是住得舒适或环保节能之考虑，亦影响土地价格之分布，亦即财富之分配，或许日后再书。

#注一：「较大自然」可包括青山、树林、农田或郊野公园等。

*注二：詳情可参巧Tim Harford所著之The Logic of Life, 2008年版，第191頁

注三：根据一个研究报导，香港建筑用地由1973年之六十平方公里增至2004年之二百零八平方公里左右，平均每年增加近五平方公里 [http://spie.org/x648.html?product_id=712956] 。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。