再評估内地楼价风险

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年一月
 

早前搜集了全球十七个不同城市之楼价，包括普通和高级住宅的，对比其城市之人均生产，以及互相比并猜算哪个市场较抵买 [详情可参巧早前文章 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej545.htm ]

有友人认为若只用公开或公布之人均生产或收入数字，国内的城市或许会有被低估之情况，因部份生产数据如收入等，未必能全反映确实市场状态。这即是说，若用较近市况之数字，楼价便不会显得那么贵，因楼价对人均生产等之比例会下降。

说得好，今期就将较高的人均生产数字用在国内的市场，其余的不变，看看有甚么启示。至于须高出多少，则只有个「估」字，与友人直觉商讨后，或许普通住宅置业阶层的可加多百分之二十五至五十，而高级住宅可加多百分之五十至七十五，要注意上述百分比可能甚错的，且只是利用人均生产作为收入之代表数字，并非表示其一定有被低估情况。再者，这里只是探讨上述会否令国内住宅「升呢」，即明显地变成较抵，或仍只和以前差不多 [资料来源等与早前文章一样]：

一)   普通住宅：人均生产加25%

与早前文章相比，排位没有多大变动，只是广州从少许不抵升至不是不抵，而之前三个国内市场皆不抵。

二)   普通住宅：人均生产加50%

与(一)比较，主要是广州变为抵买，北京上海仍不抵。

三)   高级住宅：人均生产加50%

与早前文章相比，排位也没有多大变动，只是广州从不抵升至抵，上海亦变得抵了少许，只有北京仍处不抵状态，而之前三个国内市场皆有不同程度之不抵。

四)   高级住宅：人均生产加75%

与(三)比较，主要是广州和上海皆变为抵买，北京亦只少许不抵。

再次重申，上述并不是价格预测，只是探勘一些假設情況 (what if scenarios)。简单而言，倘若靠估之百分比当中有幸「撞正」，则普遍家庭置业的确不易。

注：技术上，较精确之方法须研究人均生产或收入之分布，以及有关置业阶层和楼宇的覆盖范围等，且不同城市亦有分别，要花的时间人力不少，非本文章可及。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。