高楼价：你我有份制造

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一零年一月
 

近一年之经济在各救市措施下起死回生，尤以亚洲区包括内地和香港在内，不但收复失地，更有挥军乘胜追击之势。

以本港房地产市场为例，豪宅贵宅呎价固然屡创新高，而普通住宅亦不亦弱，整体也有百分之二十五左右的年升幅。据此，有不少人觉得楼价偏高，认为和实质经济脱节，加上大部份新楼由为数不多之开发商供应，而政府又似倾向采用保守之卖地策略，疑似「造市」之感觉不难理解。

然而，任何市场交易现象须有供应(卖)方和需求(买)方互动才可形成，正如英语有说要有兩個人方可跳探弋 (it takes two to tango)，即就算一方想製造某市場效果，也得另一方配合才行， 亦即通常企在需求一邊之你和我也可能有意無意協助製造(高價)市場。

你我造市？对，以下是一些有助制造高价之行为或途径：

一)    将置业看成人生「必要做和必要经」的大事之一 = 笔者相信置业对大部人来说长远是有利事情，起码年老时会有自己之居所，且居所亦会值一些金钱，必要时可提供养老之需。然而，将置业视为必需做且必要时顶硬上也要做就未必是福，长期节衣缩食供楼不但影响生活质素和乐趣，亦有碍家庭融合。置业才有家庭归熟感及温馨？那你需要的是看心理专家。此外，将结婚和买楼绑起来更属无聊。这皆可引致数量上之额外需求，甚至超前需求。

二)    将自住居所当投资项目定期卖出买入 = 因环境，家庭或个人状况改变，许多时须要换楼。然而，炒出炒入自住居所和穿梭业主与租客身份之间或许可带来厚利，但同时亦增加整体需求，包括置买和租的。举例说，原本可以一住十年，若变为每二年便搬一次，且假设自置和租住梅花间竹，那便多了一至二次购买需求，另三次租住需求。当然放售自住居所时会增加一个单位供应，但其租住一个单位之需求会抵消其供应。

三)    人望高处 = 这是人之常情，且「高」可以是更高级(如由大厦单位搬到独立屋)，更高层(如由十楼搬至顶楼)或更高地点(如由半山迁往山顶)。再者，这亦可视为住大些，住好些或住威一些。倘若没有这股动力，楼市只会有非常基本之房子，且私人楼规模或存在亦成疑。这个倾向令人不但向上往，更使楼市须有更多豪宅贵宅以应付需求，同时间直接提升整体楼市价格水平。

四)    一人住几个单位 = 笔者认识人士之中有(少部份)人住数个居所，不是自住居所加渡假屋那种，似为兴趣多于需要，有如现时国内一些投资者买入之单位既不放卖也不出租一样。据此，本港虽然是住宅单位数目多过家庭数目，但若考虑上述之不卖不租单位，实质空置率会较低。

经济不俗时，多会感觉「楼贵」，到了觉得楼平时，经济亦多PK，未见过经济好楼又平现象(不计现在回望上世纪八十年代或香港人买马来西亚楼等)，那么宁愿楼平定贵呢？ 

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。