ZEPPELIN

有不少朋友在美国投资了住宅物业，当中有来自香港、美加和欧洲的，而他们均有兴趣知道美国住宅市场之前景。慨括而言，中短线不容乐观，长远则看局部市场，不会照足日本剧本走的 [可参巧以往文章: http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej541.htm]。

然而，倘若以过往十年美国平均住宅价格走势计，又假设二○○○年买入持有至今，美元区投资者(包括香港的)仍有斩获，但欧罗区投资者则已「蚀蚀地」，皆因近期欧罗对美元强劲。

一) 资料来源 = 从网上搜集，包括www.zillow.com 和www.hsh.com 等。数据由二○○○年至二○○九年，以半年为基础。

二) 同一样住宅市场兼同时间买入和放售，欧罗区投资者「无着数兼无瘾」 = 至二○○九年下半年, 美元区投资者仍可赚46%左右，欧罗区投资者已蚀5%，后者是将该时段的美元住宅价格以同时段的美元对欧罗汇率计算 [详情可参阅表一之指数]。

表一：時間	平均住宅价格(美元)	(美元) 價格指數	平均住宅价格(欧罗)	(欧罗) 價格指數
1H00	130,700	100	137,521	100
2H00	136,900	105	152,472	111
1H01	142,400	109	166,958	121
2H01	147,000	112	164,963	120
1H02	153,800	118	160,902	117
2H02	161,600	124	158,561	115
1H03	169,700	130	145,380	106
2H03	180,100	138	146,483	107
1H04	193,800	148	159,565	116
2H04	208,400	159	155,461	113
1H05	218,700	167	179,930	131
2H05	232,700	178	196,205	143
1H06	239,100	183	188,872	137
2H06	238,400	182	180,594	131
1H07	235,400	180	175,406	128
2H07	228,600	175	157,111	114
1H08	216,600	166	139,195	101
2H08	202,100	155	149,646	109
1H09	192,300	147	137,207	100
2H09	190,600	146	130,473	95

三) 若从二○○六年上半年之价格高峯计，欧罗区投资者蚀了30% = 而美元区投资者只输了20%左右，详情可参巧表一；美元区是 190600 / 239100 (二○○九下半年除以二○○六上半年价格)，而欧罗区是 130473 / 188872。

四) 若以这十年之价格波幅计，欧罗区投资者已可考虑入市 = 因现时以欧罗表达之住宅价格已技术上跌低于低波幅位，但美元价格仍在平均值水平上 [详情可参巧图一和二]。

五) 这十年住宅价格变动和传统定息按揭利率关系不大 = 数值关系只有负0.38，或许须看那些近年在美国流行之新颕按揭(如初期只须还少许利息)方可有全面探讨。然而，住宅价格走势则与美元换欧罗之汇率有很强之反比，数值关系有负0.82，即大致是价格越高，美元越弱(注意：近年两者齐跌)。

上述多少反映美国住宅近十年是靠印银纸打造出来的，值得别的市场警惕。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。