住宅价格趋势：港岛向上，九龙新界向下

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十二月
 

今期出于好奇，探讨自九七年高峯后至今，香港住宅楼价趋势以指数计是向上或向下，且亦细分港岛、九龙、新界东和新界西，用的是中原地产的CCI指数。有发现如下：

甲)      以整体市场计，基本上没有升幅 = 其线性是平坦地横过，纯技术说是甚微地向下 [见图一]。相信这与近期一般人之感觉不同，但冷冰冰之数字确是这样，且注意倘若没有九七之高位，或许向下倾斜度还得大少许。

图一

乙)      若只看港岛区，则是微微向上 = 有向上，就另有向下的，才会有整体的平坦线性 [见图二]。

图二

丙)      猜对了，九龙、新界东及西均存不同程度之向下趋势 = 而九龙比新界少些倾斜，而新界又以新界西最倾斜，即向下趋势比上述任何一区大 [见图三、四、五]。

图三

图四

图五

常有市场人士不同意这些宏观分析，例如说某港岛区物业比上述升幅高，又或说某九龙区住宅实质升幅比港岛还优胜，然而这是对宏观分析之作用有所误解：

一)    将宏观分析用来对比个别物业必错多对少 = 作一个比喻，某班中学生之身高有高魏，由四呎十吋至五呎十吋皆有，加起来之平均可能是五呎四吋。将这五呎四平均对比全班每个学生必然吻合的少，不吻合的多，不是低过五呎四便是高过五呎四，然而五呎四之作用并非用来对比各组成这平均数之个案。

二)    宏观分析是用来分配(房地产投资)资源 = 包括财力，才力和时间等。举例说，倘若投资者看重物业价格升幅，从上述之分析，或许可花多些(有限)资源在港岛区寻找，不是说每个港岛区物业皆合适，而是比例上可有较多合适物业，事半功倍，在新界西寻找则可能事倍功半。

正如英文有句說all generalizations are false – including this one，或許亦可说「所有宏觀分析總結皆錯，包括這個」。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。