比并不同住宅市场：哪个「抵买」？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十二月
 

金融海潇已过了一年有多，在各国救市措施协助之下，原先之惊恐好像变为惊喜，尤以亚洲和地区包括国内和香港。

年头年尾，亦是检讨展望之时，今期就尝试比并十七个不同城市私人住宅市场的价格，看看经遇海潇年多后会有甚么瞄头：

一)    资料来源 = 主要从网上搜集，包括中原地产，www.globalpropertyguide.com, www.wikipedia.org 等。

二)    比併方式 = 主要以各城市的人均生产(GDP per capita)和其平均住宅价格[包括普通住宅和贵宅的平均]与其它十六个城市的人均生产(GDP per capita)和其平均住宅价格輪流比併，得出之城市平均住宅价格便和現時之市價相比，前者高出後者，較抵買，前者低於後者，較不抵買。然而，须注意甲) 这方式甚粗畧，且不同城市之数据准确度亦可有高低；乙) 这比并只限于这十七个市场之内，因若加上更多市场，其比并高低便有可能改变；丙) 会有一定主观性，尤以定甚么属贵宅等。为甚么将人均生产和住宅价格对比？因为人均生产许多时与住宅价格最有数值关系。

三)    先来贵宅之比并 = 香港最不抵买，北京上海的也不怎抵买，新加坡东京也好不到那里，最好是吉隆坡，且部份美加和澳洲市场也较抵，有趣的是纽约市贵宅也非不抵 [见图一]。香港之贵宅以一千多万港元的为基础，比并别地的高级(但非顶级)物业。

图一

四)    普通住宅之比并 = 香港普通住宅并非不抵买，比北京上海要好，最抵买仍是吉隆坡，其它排位和贵宅相约，只是纽约市之普通住宅则见不抵，但有趣的是纽约市和伦孰并非最不抵 [见图二]。香港之普通住宅以近三百万港元的为基础，对比别地的普通中价住宅。

图二

五)    抵买与否和价格前景没有必然关系 = 基本上，这比并是看各城市之住宅是否较容易供养，然而，未有细分人均生产之分布。再者，这里也没有计算各城市之税务、资金出入、房地产买卖等之制度和其影响。举例说，某城市看来抵买只因其有外汇管制等。

与其用上述方式来测市，或许可用上述结果协助制定部份市场之风险处理方案。

注：笔者于一九九八年一月撰写英文文章 “Sensitivity Revelations on the Hong Kong Residential Market” 亦是用上述類同程式，而文章考据當時香港在甚麼情況下可下跌百分之五十至七十 = http://www.real-estate-tech.com/articles/Retech6c.pdf。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。