宽免呎数不等如免费呎数

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十二月
 

近期有专业人士认为要收紧或取消部份宽免不计入地积比率之楼面呎数，而发展商方面则说这可导致单位设计上之困难，尤以一些环保设施如露台等，不给宽免呎数难以提供。

市场不少人认为这些宽免呎数是导致「发水楼」因由之一，此外，亦有人认为这些宽免呎数是「着数」了发展商，有如赠送。今期并不是要探讨发水楼之问题，亦非研究环保设计，而是察觉有人可能将「宽免」不计入地积比率之楼面呎数等同「免费」，若属实则是混淆了慨念。原因如下，以简化举例*解释：

甲)    假设将发展新楼一幢，一百个单位，平均每单位一千平方呎，而市价则平均一万元一呎，没有宽免呎数，所以全部单位均没有露台 = 即这幢新楼将可提供 $10,000 x 1,000呎 x 100单位 = $1,000,000,000 [十亿元总销售收入]。

乙)    简化之房地产发展计算程序是 = 地价 + 建筑费 + 发展商(要求之)利润

发展商(要求之)利润是指要有多少回报才令发展商愿意开发该项目，而这「要求」不同发展商会有不同，差异可因对市场前景、风险等有不同评估，亦可因各自之资源、营运策略等不同，如已有大量土地楼盘之发展商未必对新地盘热衷，「饥饿」的就少些利润也做。建筑费是「砖头」之成本，而地价就是该幅地段之价格。

一般而言，发展商利润和建筑费相对地价是较为不灵活的，而发展商买(投)地时，就以总销售收入 - 发展商利润 – 建筑费 = (可出之)地价。

丙)    假设没有露台 = 沿用上述例子，可出之地价如下

丁)    假设有宽免(环保)呎数10%，而全用作露台 = 即平均每单位多了一个一百平方呎之露台，又假设这露台可多卖五十万元(即五千元一呎露台)，总多收了五千万，而露台建筑费用仍需二千元一呎，那么可出之地价便如下

戊)   当有宽免呎数时，为甚么发展商会愿意多给些地价？= 因为一来宽免呎数的确带来多些收入，有钱赚就有能力多给些，二来若不多给些地价，该地段不难被别的发展商投得。以上述例子，发展商于买地价格上比前付多了$ 17,500,000。 

宽免之呎数是有价的，并非免费午餐。

*注：数字是假设的，为方便亦省去细节，如面积没分实用或建筑，又没有列出发展之借贷利息，顾问费等。此外，发水楼或宽免呎数是否「益」了发展商并非最关键，而是香港住宅设计用材方面是否可迎合未来的环境，包括节能减排等。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。