居屋幽魂不散，普通住宅不难供

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十二月
 

近期阅报发觉重建居屋要求有所增加，且有大学调查显示约百分之七十五受访人士倾向赞成重建居屋 [南华早报2009年12月4日]。

笔者不同意，除了怀疑政府有否责任令或帮助市民做业主外(若有，那么做车主呢？)，还有以下数点因由：

一)    「业主多有助社区安定」不一定成事实 = 这是常被引用的道理，基本上没有人质疑或批评，有如定律似的，神圣且侵犯不得。然而，笔者对此有保留，虽不否定，但也不认为业主百分比高就「必」有安稳社区。首先，甚么是「安定」也可有不同界定；若是指少些抗议争咬，则业主多可能更多，因有了物业便难随意走，唯有抗议。若是指社区少些搬迁，则或许有点作用。此外，从网上搜集到哈佛大学之置业率和社区安定研究报告http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/liho01-12.pdf，基本上支持置业率高有助社区安定，如肯义务为社区工作等，但非所有情况皆是，如收入过低的未必有着数。

二)    「大学生也买不起楼」= 是常听到之句语，一般用来支持楼价高(不合理)之意见。楼价高低，贵贱等是一件事，说(凡)大学生都皆应(有能力)可买楼是没有根据之论调。原因很简单，笔者有近亲于上世纪六七十年代毕业于香港大学，且有专业的，但他们毕业初期亦只是「租细单位住」，置业也是数年后有了积畜才行，亦是普通住宅。简单而言，大学生买不起楼也是正常的。

三)    整体香港普通住宅价格以走势计是偏高，但以供养能力角度看仍不算贵 = 以美联物业在电视频道公报的呎价(港元4,300左右)计算，又假设单位平均600平方呎，总价便是2,580,000。若有首期三成，加上近年按揭息率之低，负担应不算太重(月供10,000港元左右)。

四)    相比环球一些住宅市场，香港仍未致离谱地贵 = 这是以不同地区之平均住宅价格除以其人均生产，得出不同粗畧比例，越高通常负担越重，相反则越轻松。请看以下表格：

相对西方国家，香港之比例会是高，但不要忘记它们通常税收也较高(就算供楼利息可扣税亦不一定帮助很大)，即净收入比例低过香港。据此，若以净收入计，香港之负担未必重很多。然而，相比发展中地区时，香港更显负担轻，如上海比香港的比例高出一倍有多。

五)    居屋是浪费资源 = 简化看法就是政府不收地价售给合资格人士，但为甚么要资助一个既非(最)穷之阶层做业主呢？若有真正经济困难的，可建(出租)公屋，照护真正弱势团体是应该的，但建居屋则表示少了一幅公屋土地(用作福利，令轮侯时间缩短)或私屋土地(用来增加政府收入，日后如何动用是另话)。至于「高地价政策」，可参巧以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej299.htm。

置业对一般人而言是好事，也值得倡导，但土地不收钱送大礼可不必，因不是人人皆想、要、可或合适在香港做业主。

给读者思考：变相业主 = 有人认为香港置业率不及美加等高，因此要提高。然而，部份公屋住户一住就数十年计，且一些亦比以前相对富裕，更有人于国内／香港置业，但只要交租通常可继续住下去，差不多有如该单位业主。据此，虽没有正式业主名份(部份可向政府购买)，但若计埋这类变相业主，实质置业率未必太低。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。