呎价不是建筑或实用之争，而是在于划一

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十二月
 

继楼书不可有纯为推广性质之示意图外，近期政府又推出三招，当中包括针对「发水楼」情况，涉及建筑、实用及实用率等环节。

现时一些政府部门如屋宇署，对「入则」用的楼面面积是有界定的，主要是确保该楼宇不会超越其地积比率(plot ratio)，而一些面积如电机房和近年以鼓励环保之露台等，是有所宽免，但亦非无(上)限制。

问题是售楼惯用之建筑面积基本上没有划一计算，不但不同房地产开发商可有不同计算，同一开发商但不同楼盘也可有不同计算，如何计算是推盘技巧之一，而一般而言，开发商售楼用之建筑面积会比入则用的大。

上述情况不单只令置业人士有无所适从之感觉，亦令楼市分析和楼盘比较困难许多。举例说，两个邻近兼性质相同之楼盘，一个叫价每平方呎七千港元，另一个叫价六千，虽骤眼看六千那个平宜些，但若将两者楼面面积计算划一后，有可能是七千那个才平宜，因其「楼面水份」较少。

据此，笔者建议采用划一之售楼面积计算方法。至于是仿效建筑面积，实用面积或其它面积基础皆不最重要，因目的并非追求完美之楼面面积表达程序(若有的话)，只要合理便可，但须是公众容易明白的，连小学生也可记得的就更好：

一)    例如只计算用户(业主或租客)可合理地兼唯独(exclusively)使用之楼面面积 = 「合理」指可在该楼面面积上「长期住着或睡眠」，因此且为容易明白起见，露台和窗台(bay window)等均不计算在内(可另外列出)，简而言之只计算「内笼」面积包括睡房、饭厅、客厅、书房、阳房(solarium)、厨房、洗手间等。「唯独使用」大意指本身住宅单位之面积，不包括公用空间。这亦大致是美加所采用之「净」楼面面积(net floor area)計算方法。

当然，用这个楼面面积方式计算会令呎价看起来贵了很多，但久了便习以为常，亦不会拉高总楼价。

二)    呎价即刻高低分明 = 划一之售楼面积计算方法令谁较昂贵哪较平宜「一看便知」，买家不但「心中有数」，且容易比较不同楼盘，作分析的也省下一些功夫。要注意呎价高不一定表示不抵买，因该较昂贵楼盘可能在位置、交通、设计、用料、设施甚至开发商品牌信誉等层面上优胜。相反，呎价平宜亦不一定表示抵买。只是呎价分明有助进一步了解不同样楼盘贵与平背后之因由，继而衡量其值得与否。

三)    「实用率」作用有变 = 假设已有(一)，就不必再靠「实用率」来计算住宅单位实用面积了。反之，实用率(改叫别的名称也可)这时可用来显示不同楼盘之公用空间比例，如百分之七十五实用率便表示每三平方呎(实用)住宅面积，就有一平方呎之公用面积。这比例有助置业人士衡量公用面积之「负担」，假设一切均等，实用率越低表示公用负担比例可能越高，相反亦然。

四)    也界定公用空间之计算方式 = 否则实用率亦(如现时售楼之建筑面积)会变成各师各法。至于如何界定，这里没有方案，且有一定挑战，如楼盘之住宅部份和商业部份共享之电梯如何分摊等。或许公用空间可分有盖和无盖(如花园)，而有盖亦可细分至有密封墙(包括可开关之窗门)和无密封墙(如一般上盖停车层)，目的是尽量提供参巧信息，而最终乃看公用空间之负担多少和合理性。

要注意并非所有楼盘皆望高实用率，一些(高档)住宅未必以常低(公用)管理维修负担为首要考虑。

无论如何，是时侯思想怎样划一售楼之面积计算程序了。

注：可参巧以往文章「「连枝卖，不连枝卖」卖楼用的建筑面积http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej407.htm

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。