香港住宅天价表示要小心国内市场

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十一月
 

不久之前我们分析过国内房地产市场有没有泡沫，基本上结论是有些但未至好严重，而近期本港楼市出现天价(39号干德道七万港元有多一平方呎)，据说买家为国内人士(或于内地有生意之人士)，若属实，则对上述泡沫之猜度有支持 [可参巧以往文章 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej534.htm]。

为甚么？因七万港元一平方呎是非常「豪气」之价位，估计背后不但钱多，更是滚滚来的，而这通常又和经济过热有点关系。

不少本港人士闻价后哗然，认为本港楼市泡沫甚大，又恐慌被人家买晒啲屋，且说要重建居屋等，更因该楼盘甚多「八字」楼层，连楼层之层数亦提议要监管。

然而，这是捉错用神，因天价和「八字楼」皆属小事，值得探讨的是国内宏观经济和资产市场。因由如下：

一)    「人人有如沒有明天似的在興建項目」= 是筆者一位建築師朋友對國內房地產市况的形容，英文便是 Everyone is building like there is no tomorrow。许多有涉及国内建筑设计之事务所近年生意不俗，不但繁忙，且亦要多请人员来应付增加之工作量。然而，建筑行业(供应方之一)和房地产市场(显示需求)是有「时差」(time lag)的，周期盛衰较明显，亦即「趁好天时要尽量积谷防饥」。

二)    今年一月至九月，房地产投资较去年同期增加近百分之十八 = 是根据国家统计局于网上之公开资料而说的，注意这是全国平均数字，个别地方可以更高，如北京便有百分之五十六之增幅。将这对比今年一月至三月的数据，全国平均房地产投资只较去年同期增加百分之四，且北京更是负百分之三十的退缩，头半年和尾半年市况不可谓分别不大，多少反映经济刺激方案的影响力 [详情可参巧 http://www.stats.gov.cn/tjsj/ ]。

三)    同期间，商品房销售面积和销售额分别有百分之四十五和百分之七十三的增幅 = 个别地方如北京或上海更有超越百分百的增长，若如上对比一月至三月之表现，则年初全国销售面积和销售额只分别有百分之八和百分之二十三左右，即近半年销售猛增。

四)    用今年九月相比去年十二月之粗畧平均米价，一线城市之一手住宅升幅惊人 = 根据中原地产之数据，有以下的数字 [注：若期间有着较多贵价楼盘，不排除平均米价可被扯高]：

五)    就算是二手住宅市场，价格指数亦有不俗升幅 = 这里将今年第三季价格指数对比去年第四季的，资料来源亦是中原地产：

六)    然而，写字楼及商铺市场整体未见住宅之兴旺 = 无论是价格或租金，大多只是稳定或仍在向下微调，少有大幅上升，且部份城市之空置率依然不低。若連這市段也被明顯炒高，那便要加倍小心。 

七)    就算只看本港楼市，也要对国内市况有认识 = 原因很简单，国内不但有资金，且要「走出来」，出得来亦表示可以「返回去」，一来一返，可顺水推舟，亦可一时不慎被玩到残。

纯以靠估方式猜算，国内商品房地产市场虽是有些风险，但未似有即爆危险，各位必须随时执生。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。