博奕美国地产仍未见底

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十一月
 

近日收到美国地产市场之消息，说一些商业物业价格回升百分之四左右，虽比二○○七年之高峯仍少了百分之三十六，但亦是近二年首次回升，或许显示市场已见底，然而是与否有待观察 [详情可参阅麻省理工房地产研究中心之文章 = http://web.mit.edu/press/2009/mitcre-commercial.html]。

此外，其房地产研究中心网页亦提供美国四个市段的宏观指数，包括出租住宅(apartments)、写字楼、商铺和工业市段，年期由一九九四年第一季开始：

一)    相比二○○七年之高峯，四市段之价格皆下调四分一以上 = 出租住宅价格指数下调百分之二十八，写字楼百分之三十六，商铺也是百分之二十八，而工业最多，有百分之四十一左右。

二)   然而，若由一九九四年初便买入持至今，四市段纯以价格变动计皆提供回报 = 出租住宅价格赚了百分之一百一十六，写字楼近百分百，商铺和工业市段则只有百分之六十余。值得注意的是，出租住宅与写字楼之「需求增长相对供应增长比率」皆大过一，即求之增长较供的高，或许可解析为何这两市段之价格增长比商铺和工业市段的优胜。

三)   期间四市段之价格波幅率(风险)没有大分别 = 且每市段之价格、需求和供应走势大致互相吻合，除近年之商铺市段外。

四)   未有市段价格指数跌穿期间之平均值 = 只是跌破它们各自之高波幅位水平而已，虽工业市段离其平均值只高少许，至于和「低标准差」则仍有距离 [见以下四图]。

当然，没有定律说价格下调时必要到某水平位置，只是这些高低位及平均值有助评估价格之走势和其机会率以致风险等，而总觉得金融海啸之后果难以止于平均值的水平，除非美元大幅贬值。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。