楼书更新，脑袋依旧

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十一月
 

近日地产建设商会对行业会员发出新指引，就「售楼说明书」(sales brochure，简称楼书)加上一些新限制，如楼书中不能刊登推广性质之图象，以及一些地图、数据和字句应有的最低呎码等 [详情可参巧 http://www.eaa.org.hk/consumers/doc/20091007.pdf ]。

根据媒体之报导，业界内外大致都支持这些新指引，虽仍有不足，如这些只是指引而非规则，又或只适用于政府之新批地(Consent Scheme)之项目而不包括旧地段重建项目，但始终相较过往情况是有些改善。技术上而言，大致是将较感性之推广内容与楼盘的硬件描述分开。

若用汽车推售作比喻，汽车商只可透过广告或「非售车说明书」介绍该车款如何令车主看来更有型，提供驾驶「快」感，为家庭带来欢乐，又或让异性倾慕等，而车书只能说明该车款大细，马力，用油量等之硬件设计，当然汽车商仍可于汽车销售处搞气氛。

买楼是不少人一生中之重大买卖投资，甚至是最大的买卖投资，清楚兼准确地提供楼盘数据是需要的，也是应该的。然而，上述新指引以致更多更清楚更准确之楼盘数据会否大大减低「买错楼」之情况，笔者觉得不会，因由如下：

一)    买后价升，少感买错 = 亦即买后价跌，便多感买错，是人之常情，再细致些说是脑袋自然现象，或多或少难以不有这些感觉，we simply can’t help it。至于楼书之清楚准确与否，价升时少人理会，价跌时就算楼书非常清楚准确，部份买家仍想找人来「赖」。

二)    买楼(尤以自用)必有感性一面 = 若人类没有这倾向，买车只纯为由A点到B点，那世上可能只有Corolla [实用兼平宜]，而没有Rolls Royce了。同样地，若买楼纯为有瓦遮头，那便只需六百呎单位，没必要建数千呎豪宅了。有感性一面，就自然有针对这些感性之广告，如甚么皇帝屋来针对(虚)荣耀感觉，又或甚么温馨阁以触动亲情。然而，许多时侯这些感觉只在睇楼及置业初期才有，日子久了便淡忘，甚至不知「为何买了这间屋」。

三)    细数精明，大数则蠢 (Penny Wise, Dollar Foolish) = 差不多是大部份人的写照，也许亦是人类脑袋自然现象。置业买楼是使大数行动，又怎能不蠢？这「蠢」有时是因要有「安全感」才买，而人多买时又份外觉得安全，这解译市场之羊群心态，以及为何开发商喜爱制造人头涌涌之售楼处。

四)    期望大部份买家细读楼书有如希望股票投资者细读公司年报一样 = 出发点和意念是良好的，但效用成疑。

上述绝非表示楼书不须详尽准确，相反，楼书详尽准确除可避免不必要之法律诉讼外，还将个「波」交回买家脚下，龙门大开，射不中关人了。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。