香港住宅：嫌贵就不要买

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年十月
 

近期特首在施政报告中，提到本港豪(或贵)宅市段出现天价不会影响普通住宅价格，实时引来不少相反评论，且也有记者访问笔者有关技术问题。

然而，这里不是探讨贵宅市段价格之去向或影响，而是上述事情里有专业人士(根据报导是医生和律师)表示他们亦难买到楼，意味价格被追捧至不合理水平。报导没有提供这个案之具体情况，但一般而言，就算只是年轻之医生和律师，共计每月可有三数万收入或更高，买上车盘应不难，尤以当今之低利率，当然若不是上车盘，那就别论。

无论如何，倘若准买家觉得住宅市场价格甚高，甚贵或甚不合理，不买就是，正如觉得某餐厅价钱又贵又不抵时不帮衬一样。这并不是风凉话，而是因：

一)     过往十五年，本港住宅楼市整体是有波幅无升幅的 = 详情可参巧以往文章「长弱短强」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej512.htm 和「购买力每况愈下」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej513.htm。这等价格走势会变吗？当然有可能，但请看第二点。

二)     人口结构(Demographics) = 除非本港可生育之女士们突然「多产」起来以制造二十年后另一婴儿潮，又或有大量年轻有为之新移民(国内外也好)，否则未来楼市难复当年勇(价量长期齐升)，现阶段之人口优势已用得差不多。

三)     每次楼价大升均有人担忧日后越难买 = 但每次大升后又回落，除非认为这次不会回落，那就另计，但笔者会对这看法甚「好奇」。升跌不分中外，如本港一九九七年，又或美国现今的房地产市场。

四)     若有人出天价，就卖给他们罢 = 天价不但表示高价、好价又或出乎意外之价，更是不常遇的情况，卖出通常有着数，因回报不菲，就算日后买家仍有水位赚，他们所承受之风险远超卖家的。至于有说被外来人士买晒D屋，一来根本没可能，二来若真有这么多外来人出天价置业，卖给他们迁往别的城市暂住也有着数，等价跌才迁回，未见过有城市可纯靠外来人和投资而长期兴旺的。

五)     整体住宅市场在高位运行 = 无论是整体计，或分港岛、九龙和新界计，甚至以个别普及屋村计，以致时空有长短，皆显示高位运行情况，急甚么？

六)     置业尤以自住是消费行为 = 并非纯投资行为，正如帮衬餐厅(消费)或买股票(投资)一样，嫌贵便不吃，嫌高便等待。

此外，没有必要将结婚和置业扯上等号，更不须因是无壳蜗牛而不自在，因这些只是噪音。置业是好事，但勉强就可能变得不好。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。