ZEPPELIN

昨年年尾时参加一个房地产研讨会，席上不少国内房地产开发商头目皆大吐苦水，说银根短缺，有好项目也难借贷云云。谁知不到一年后，不但似乎银根多的是，且楼价升，土地也创天价。

因此，不少人便怀疑市场又再出现泡沫，我们就探讨一下国内私人住宅市场，看看有甚么现象可寻：

一) 资料来源 = 主要从中原中国房地产网站搜集，以一手楼为主，年期从二○○六年至今年七月，包括价格和销售量，而城市则有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都及杭州。

二) 自今年年初，住宅价量齐升 = 若以二○○六年一月为1.00，在价格方面，上述城市均有不同程度之升幅，而销售量方面，则只有广州和深圳是录得跌幅 [见表一]。

表一: 城市	價格指數(06年1月=1)	銷售量指數(06年1月=1)
北	2.01	1.52
上海	2.01	1.73
廣州	1.68	0.78
深圳	2.00	0.91
天津	1.46	2.60
重慶	1.14	2.65
成都	1.25	1.74
杭州	1.40	2.88

三) 一线城市价格升幅较劲，二线城市则以销售量取胜 = 而价格和销售量皆从今年二三月左右开始向上，与经济刺激方案出台时间相约 [见图一和二]。

四) 风险评估 = 这里采用简单之计算，将各数据系列之标准差除以其平均值，继而得出价格和销售量之高和低数值。若现时各城市之价格和销售量位于其高低数值内，或许表示风险不高(低过低数值风险就更少)，若超越这高低数值之高数值，则表示有一定风险。以下是各市之风险运算(上格是每平米人民币价格，下格是楼面面积万平米销售量)：

北京	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	14700	13,505.18	8,773.89
銷售量	197	166.80	82.13
上海	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	13700	11,238.77	8,403.09
銷售量	270	242.17	124.90
廣州	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	10900	10,566.43	7,354.50
銷售量	69	92.08	48.67
深圳	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	16000	14,495.93	10,122.67
銷售量	69	72.48	27.90
天津	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	7900	8,000.51	5,901.82
銷售量	130	102.46	42.10
重慶	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	4000	4,116.23	3,483.77
銷售量	180	171.51	66.12
成都	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	6000	6,203.73	4,973.01
銷售量	94	100.87	44.38
杭州	09年7月	高數值	低数值
每平米价格	14300	14,310.77	9,317.14
銷售量	49	54.92	12.67

五) 有没有泡沫？ = 简单而言「有」，一线城市之住宅价格有过高之嫌，然而，并非「离晒大谱」。二线城市则只是偏高，未至于越轨。

不过，投资者须留意资金流量，因是次(所谓)复苏实在与经济刺激方案大吻合了，不印银纸会怎样呢？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。