二手住宅：深圳>北京>天津>广州>上海

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年九月
 

北京、上海、广州、深圳及天津是本港房地产投资者喜爱之热点，早年只关注一手住宅楼盘，现在则二手市段也可是投资对象，尤以前四者市场已渐成熟起来。

今期探讨过往五年多，于不同时期入市兼以不同长短时间持有物业，可见甚么投资成绩，以及有否启示。

一)    资料来源 = 主要从中原地产之国内网站http://ccpr.centaline.com.cn/c12-08.aspx 搜集，只涉及二手住宅市段，数据由二○○四年第二季开始至今年第二季，以每半年为一期。回报计算是将卖出价减去买入价再除以买入价，并未考虑税务收租回报等。

二)    若由○四年第二季买入，○九年第二季卖出 = 则深圳提供最隹回报(163%)，上海最低(92%)，中间有北京(153%)，天津(136%)和广州(124%)。此外，我们亦计算其余时期买入而通通持有至○九年第二季才卖出之回报，得出以下数字[见图一]。

图一

有两个现象：(甲) 投资时间越长，通常总回报越高，这很正常，虽近半年除外；(乙) 无论是哪个时期入货，北京和深圳通常较其它的市场回报好些。

三)    若任何时期入货，皆只短炒一年 = 即若○四年第二季入，则○五年第二季出，若○五年第二季入，则○六年第二季出，如此类推，最差劲就是于○七年第二季入而在○八年第二季出，所有市场均输，分别只是多少而已。此外，早期上海天津等可领先，但后期亦以北京深圳为胜，整体而言于○六年四季入○七年四季出为最妙 [见图二]。

图二

四)    若持有二年又如何？ = 大致如一年之情况，即早期上海天津领先，但后期北京深圳占优，虽下调时深圳亦跌最多，整体而言于○五年四季入○七年四季出为最妙[见图三]。

图三 

五)    三年呢？ = 北京和深圳轮换称雄不在话下，有趣的是○七年出货亦最有利 [见图四]。

图四

六)    若能够掌握入市出市时间，是凭分析也好，运气也好，皆无往不利 = 五个市段之宏观价格趋势于期间内大致一齐向上升，但微观之上落则各有不同，倘若能预知预见(这里「马后炮」当然容易)，投资成绩一定不俗，只是到现今仍未有必胜预测秘方，甚至根本没可能有长线之必胜程序。然而，没法有此秘方是一回事，但不能因难(或没可能)有而说时控不重要，以下是五个市段于期间内之价格变动，注意北京及深圳之波幅较大，亦因此可提供较高之升(跌)幅度 [见图五]。

图五 

至于未来去向，或许可挑选哪些价格相对「抵」的市段，要注意不是「低」或「底」，而是Relative Bargain之相对地抵。

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。