国内住宅：贵、风险升、广州抵住

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年九月
 

近期国内住宅市场交易虽看像有少许回落，但过去半年大多有不俗的价格升幅，相信这与宽度金融政策甚有关连，今期观察当中五个市场，北京、上海、广州、深圳和天津，看看有甚么瞄头。

一)    资料来源 = 主要从中原地产之国内网站http://ccpr.centaline.com.cn/c12-08.aspx 搜集，只涉及二手住宅市段，数据由二○○四年第二季开始至今年第二季，以每半年为一期。

二)    由二○○四年第二季开始至今年第二季，平均价格升了一倍有多 = 上海除外，但也近百分之一百，最高是深圳，有百分之一百六十三左右 [见图一]。

图一

三)    以价格相对收入计，置业难度亦增加不少 = 我们将二○○四年第二季各市段之人均生产比对其平均米价，便得出人均生产可买多少平米面积，继而推算要多少时间(以年计)来买一套一百平米之楼房。上述程序重复用于二○○九年第二季各市段之人均生产和平均米价上，得出以下比例[见表一]。 

基本上就是○九年置业较○四年难，而各市段亦有不同程度之难度，上述显示上海最高，广州最低。要注意上述之数字本身并不是最重要，因人均生产是全市之平均但买家群可能只涉及经济能力较好之一半人口，即实质比例数字可低(轻松)一些，重要的是前后五年多之难度增长和市与市之间的难度差异。 

四)    以价格波幅计，北京和深圳市段风险较大 = 上海、广州和天津较小。此外，将回报除以这价格波幅，即每一单位风险有多少回报来支持，比例越高越妙，深圳最高，北京最低 [见表二]。

五)    五个市段之中，广州最「抵」住 = 「抵」住不表示将来有较可观之升值，只是从相等金额可买多少楼房面积角度看，加上市段之风险考虑等，觉得广州较其它四个市段平宜而已。再者，我们也观察这五年多内各市段之平均米价相对北京的比例，发现上海以往比北京高出一倍，但现在只多出百分之三十左右，不知是北京相对不值还是上海较北京有值，其它市段与北京的差异来来去去相对稳定[见图二]。 

图二

此外，还可研究哪市段宜短炒哪可较长线，但限于篇幅，或许日后才书。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。