图二

图三

图四

三)    二○○○年以前可怀疑或「赖」炒家炒高个市价，二○○一年起不能 = 我们用一些简单数值关系运算得出上述意见[见表]。

慨括而言，数字越高表示该两环节之数值关系越大，相反则数值关系趋小或根本没有关连，然而，要注意数值关系大也不一定有「因果」关系，因可以是「碰巧」 [请参阅以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej145.htm]。

据此，摩货的确在二○○○年或以前像对供楼、价格和交易有一些影响，因数字倾高，均有0.50左右(最大也不会超过1.00)，起码可以怀疑炒卖有影响。但二○○一年或以后则不能再怀疑，因摩货对供楼、价格和交易根本谈不上有关连，数字全低于0.10。再者，就算由一九九五年七月起计至二○○九年六月亦不行。

最直接影响供楼就是价格，升了就难些，跌了就易些，此外就是按揭利率，近年楼价虽上扬，但因利率「平宜」，供楼难度也不算高，这亦是本港住宅风险之一。

至于是甚么或谁令楼价近年上扬，肯定不是炒家**。 

*注：摩货交易并不能反映全部炒卖活动，例如有些是可经公司股份交易的，但有一定启示。

#注：这是以供楼须用多少家庭收入百分比显示，有一些收入、借贷水平和利率等之假设，越高越困难。

**注：若由「沙士」后计又如何？基本上关连更低，且有背向现象，即价格越炒越平，是否摩货炒卖不成割价走人导致则不得而知。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。