上海VS曼哈頓

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年八月
 

近期国内住宅价格有所上升，相比欧美之住宅价格仍处下调趋势有瞄头，然而，这会否令国内住宅价格风险随着增加，是一有趣话题，或许这亦是近日当局对房地产市场有所关注因由之一。

要研究这课题须不少人力财力兼时间，非这文章可做之事，但我们可抽样式的比较上海和美国纽约市之曼哈顿，看看有启示与否：

一)    数据、假设及方法=数据主要从网上搜集，包括中房指数及www.millersamuel.com等。要注意上海之数据可包函不少一手市场的新楼，而曼哈顿大多是二手楼盘。此外， 亦不排除有不对等现象，因上海数据可包括每类型之物业，如别墅、排屋等，而曼哈顿主要是多层大厦单位。虽如此，作为粗畧探讨仍可以。至于方法，是观察其回报及价格波幅，以及回报相对风险之比例。

二)    由一九九四年至今十五年内，投资曼哈顿住宅胜上海 = 曼哈顿价格升了二倍多(已包括近期之下调)，而上海只有一倍左右 [见图一]。然而，曼哈顿价格之波幅(风险)亦较上海高，虽其回报相对风险仍高于上海 [见表一]。当删掉不计二○○九年之数据时，曼哈顿之价格回报更上层楼，其回报相对风险比例更有近六倍[见表二]。

图一

然而，从以上图表，不但察觉到自进入二○○九年后曼哈顿之价格回报有下调趋势，亦会发现上海价格回报比前上升，且亦见上海之风险微扬(0.36至0.37)，而曼哈顿的则微跌(0.46至0.45)。

三)    由一九九九年至今十年内，上海和曼哈顿相约 = 两市均升了一倍半左右，上海之例子证明有时「早买未必有着数」，因九四年买入上海物业比在九九年才买入之回报还逊色，虽曼哈顿不是[见图二]。

图二

有趣的是，这十年内上海之价格波幅不但比曼哈顿高(0.34对0.28)，回报则自踏入二○○九年后亦超越曼哈顿(由134%增加至144%)，虽曼哈顿在回报相对风险比例仍占优，但已由5.33降至4.71，和上海的4.26接近[见表三和表四]。

四)    上海住宅价格升势近数年较曼哈顿强 = 常有人称国内房地产市场甚受政策影响，因此不排除这升势可受政策减弱(或增强，视政策内容而定)，若不，上海价格是有机会再走一段上升路程的[见图三]。

图三

总的来说，上海住宅价格仍有升势，因此回报可望高些，但以往较曼哈顿低之价格波幅(风险)亦随着增加，投资者计算回报风险比例之余，还得考虑投资时间长短的意义。

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。