美国：多户住宅稳健、商铺高危

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年八月
 

上期探讨美国整体房地产价格之趋势，虽近月部份市场市段似有回稳迹象，但仍倾向猜度还未见底，而今次则看哪个市段相对最稳健，哪个最危危乎。

一)    信息来源 = 主要是从美国麻省理工学院之房地产研究所网站搜集，但今期则集中看由1999年第1季至今年第1季之数据，其一因由是这刚好十年，另一是1999年看是今倘周期的起点。指数是用实质交易计算的，且包括多户出租住宅(apartment)、写字楼(office)、商铺(retail)和工业物业(industrial)市段 [http://web.mit.edu/cre/research/credl/tbi.html]。此外，亦用www.wolframalpha.com 之「答案引擎」(answer engine)協助找尋經濟資料。

二)    四市段之价格、需求及供应指数于期内的变动和比较 = 除商铺市段之供应指数外，其余大致齐上落 [见图一、二、三和四]。

圖一

圖二

圖三 

圖四

三)    2009年1季指数相对1999年1季 [99年1季 = 1.00] = 多户住宅是1.47，写字楼1.51，商铺1.61和工业物业之1.38。纯从价格风险角度看，比例越低风险越少，据此，在这环节上，工业物业风险最低，商铺的最高。

四)    2009年1季供应指数相对需求指数 = 比例少于1.00表示供应于期内之增长较需求的细，相反则较大，虽这本身并不能认定「求过于供」或「供过于求」，但有一定启示。据此，多户住宅供应指数相对其需求指数为1.25，写字楼是1.39，商铺1.90和工业物业之1.70。在这环节上，商铺供需风险最高，工业物业也不遑多让，多户住宅的最低。

上述背后还有些细节，但篇幅所限，或许日后再书，最重要是小心美国之商铺市段。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。