给「走出去」者：美国地产未跌完

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年七月
 

近期有报导说不少国内投资者及企业「走出去」到美国购买物业，这不足为奇，尤以当部份城市如旧金山和迈亚米等，已累积相当之价格跌幅。

再者，相对国内一些住宅市场之价格升幅，美国的下调便显得比前平宜，若「现兜兜」(用现金)买更可能令卖价再低些。

然而，虽整体美国房地产市场现阶段像「有瞄头」，但相信宏观来说并非最佳入市时刻，部份理据如下：

一)    信息来源 = 主要是从美国麻省理工学院之房地产研究所网站搜集，年期由1994年第1季至今年第1季，指数是用实质交易计算的，且包括多户(出租)住宅(apartment)、写字楼(office)、商铺(retail)和工业物业(industrial)市段 [http://web.mit.edu/cre/research/credl/tbi.html]。此外，亦用www.wolframalpha.com 之「答案引擎」(answer engine)協助找尋經濟資料。

二)    价格跌势未完 = 若以1994年第1季为100指数，2007年高峯时多户住宅及写字楼约300，工业280左右，而商铺只有约220。现今多户住宅和写字楼约230，工业与商铺则是180左右 。以高峯至今之跌幅计，工业下调最劲，有36%，多户住宅23%，写字楼亦约23%，商铺则18% [见图一]。

图一

三)    美国名义(nominal)生产总值GDP = 由1994年之七万亿升至今估计的十四万亿，即升了一倍，若假设资产价格也应相约，便表示多户住宅及写字楼之230指数仍高了些，只有工业与商铺之180较为合理。当然，上述方法甚粗畧。再者，价格环节亦非唯一要点，况且GDP本身亦可下调。

四)    四大市段均只跌到高波幅点左右 = 这里利用各市段期内之价格指数计出其标准差和平均值，便可估算其高和低波幅点，发现各市段只下调至高波幅点上上下下，未触到平均值 [见图二至五]。要注意没有定律说下调必遇平均值或甚至再低之低波幅点，只是确有时会出现，如香港1997年至2003年期间。

图二

图三

图四

图五

那么是否劝告不要现阶段入美国房市？非也，若遇到比一般平均「笋」之物业，而大笔资金又未动用，不防考虑购入少许，因美国印钱之影响难料，或许真的可避更大资产价格跌幅而直入通涨。

下次续谈哪个市段较稳定，哪个危险些。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。