|
丁屋适合吗？(一之二)
钟维杰
卓凌地产分析有限公司行政总裁
二零零九年六月
笔者有行家卖掉港岛区半山家居，套现了过千万后于新界购入一座六百万的丁屋自住，优哉游哉，还以「买花戴」心境继续工作。
丁屋有其歴史背景，简述就是新界原居民之男士，每人有[丁]权兴建一座村屋(俗称丁屋)，当然亦有些划界用地等上之规范，然而兴建后可自用，又或经补地价后出售给非原居民。据此，歴年来丁屋亦变成整体住宅市场之一部份。
今期就探讨二手丁屋市场之一二，相信对部份有意置业或退休人士有用，数据由中原地产网站
www.centanet.com
搜集，注意并不包括以全憧出售之丁屋：
一)
丁屋单位平均价格是一般二手私人住宅的一半
=
平均一个丁屋单位须一百四十万港元左右，即若阁下拥有一个平均三百余万市值的市区住宅物业，走到新界之丁屋市段可以「一开二」，一个自用另一个收租
[见表A]。
二)
丁屋市段相对二手私人住宅市场规模很细
=
以宗数计一般只有百分之三至四，若以金额计更少，一般不出百分之三，微不足道
[见表A]。
三)
丁屋价格与二手私人住宅价格不大相干
=
不是完全无相干，但非「齐心进退」，若将二○○八年一月之平均价相比二○○九年五月之平均价，会发现丁屋只少了不足百分之四，而二手楼则是低了百分之十九。再者，两市场之价格按月变动不一，数值上没甚么关系，可能表示不相同之买家群
[见表A]。
|
表A
年/月 |
丁屋宗数 |
丁屋金额(亿元) |
丁屋平均价
HK$ |
二手宗数 |
二手金额(亿元) |
二手平均价
HK$ |
丁屋相對二手宗数% |
丁屋相對二手金额% |
丁屋相對二手平均价% |
丁屋價格按月+/-% |
二手價格按月+/-% |
|
2008/1/1 |
306 |
4.39 |
1,433,889 |
11,982 |
458.3 |
3,824,997 |
2.55% |
0.96% |
37% |
|
|
|
2008/2/1 |
329 |
5.39 |
1,637,751 |
10,829 |
372.3 |
3,438,417 |
3.04% |
1.45% |
48% |
-10.11% |
14.22% |
|
2008/3/1 |
267 |
4.25 |
1,592,022 |
6,372 |
222.8 |
3,496,700 |
4.19% |
1.91% |
46% |
1.70% |
-2.79% |
|
2008/4/1 |
361 |
5.33 |
1,477,701 |
7,437 |
239.0 |
3,214,164 |
4.85% |
2.23% |
46% |
-8.08% |
-7.18% |
|
2008/5/1 |
374 |
5.90 |
1,576,765 |
6,657 |
211.4 |
3,175,934 |
5.62% |
2.79% |
50% |
-1.19% |
6.70% |
|
2008/6/1 |
339 |
5.32 |
1,569,410 |
7,167 |
241.1 |
3,363,954 |
4.73% |
2.21% |
47% |
5.92% |
-0.47% |
|
2008/7/1 |
288 |
4.54 |
1,575,972 |
6,063 |
185.9 |
3,066,182 |
4.75% |
2.44% |
51% |
-8.85% |
0.42% |
|
2008/8/1 |
223 |
3.31 |
1,485,830 |
4,330 |
122.3 |
2,825,467 |
5.15% |
2.71% |
53% |
-7.85% |
-5.72% |
|
2008/9/1 |
221 |
3.40 |
1,539,910 |
4,466 |
140.9 |
3,154,785 |
4.95% |
2.42% |
49% |
11.66% |
3.64% |
|
2008/10/1 |
149 |
2.21 |
1,485,101 |
3,697 |
103.2 |
2,792,240 |
4.03% |
2.14% |
53% |
-11.49% |
-3.56% |
|
2008/11/1 |
109 |
1.56 |
1,429,174 |
2,656 |
76.0 |
2,860,847 |
4.10% |
2.05% |
50% |
2.46% |
-3.77% |
|
2008/12/1 |
92 |
1.10 |
1,194,348 |
3,276 |
95.8 |
2,925,128 |
2.81% |
1.15% |
41% |
2.25% |
-16.43% |
|
2009/1/1 |
78 |
1.02 |
1,302,564 |
3,868 |
113.2 |
2,925,305 |
2.02% |
0.90% |
45% |
0.01% |
9.06% |
|
2009/2/1 |
108 |
1.50 |
1,384,444 |
3,793 |
117.1 |
3,088,144 |
2.85% |
1.28% |
45% |
5.57% |
6.29% |
|
2009/3/1 |
173 |
2.48 |
1,431,734 |
5,499 |
153.0 |
2,782,571 |
3.15% |
1.62% |
51% |
-9.90% |
3.42% |
|
2009/4/1 |
180 |
2.76 |
1,534,556 |
7,434 |
221.6 |
2,981,458 |
2.42% |
1.25% |
51% |
7.15% |
7.18% |
|
2009/5/1 |
261 |
3.60 |
1,379,502 |
8,300 |
257.0 |
3,096,386 |
3.14% |
1.40% |
45% |
3.85% |
-10.10% |
四)
大部份丁屋交易不过二百万元
=
一般是由五十万起至二百万内，超越二百万之交易占不到百分之十，而二百万内的交易宗数又以一百万至一百五十万的较多
[见图B]。
五)
丁屋有多大？
=
丁屋兴建到尽会是一憧三层高每层七百平方呎之简单结构房屋，当然并非所有丁屋皆有这呎数。然而，假设用平均价一百四十万元计算，除以近七百平方呎，大约便是二千元左右一平方呎。
丁屋适合吗？视乎购买目的和期望等而定。粗畧说就是炒现货楼的还是炒大路二手楼盘或抢手楼花好些，因丁屋市段细兼买家群人数相对二手市场的不多，转手不一定容易，自用的或许可考虑。
下期续谈丁屋之价格趋势及优劣点。
返回主页
／
返回中文文章网页
以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。
卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。
作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮
stephenchung@real-estate-tech.com。
|