香港住宅一二手楼是两个市段

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年六月
 

近期谈论过住宅供应量之下降趋势，纯以供应数字看不像会出现过大之供过于求，算是没有对投资不利状况(但不等如必有利)，投资当然还要看需求和其它环节。

今期则看看价格方面，数据由中原地产网上市场报告搜集*，由二○○八年初至今，有以下观察：

一)    一手和二手是两个不同市场 = 这里不是谈一手卖「新楼」，二手卖「旧楼」，也非指一手与开发商交易，二手则和散户业主倾谈。近年之现象是整体一手楼市段是以较贵住宅为主，而二手楼市段则仍以普通住宅为多，前者平均价由四五百万至千多万，视乎那个月放售之单位性质叫价而定，后者则平稳得多，均价上落出不了二三百万余[见图一]。

图一

二)    一手交易宗数占总住宅市场一般不到百分之二十，但交易额可占百分之三四十甚至近五十 = 然而，无论是交易宗数或交易额，皆比二手楼市段波幅大，反映开发商出售物业时间之弹性很高[见图二]。

图二

三)    二手楼按月平均价格「五时花六时变」= 由昨年初开始至今，二手楼价格由三百八十万左右跌到约三百一十万，相差七十万，跌幅约百分之十八。然而，这并非直线下滑，而是升升降降，虽总跌幅大于总升幅[见图三]。

图三

四)    价格趋势仍向下，但二百八十万位有承托力 = 且这水位不是只碰过一次，而是三次，分别在二○○八年之八月和十月与今年三月，若以股票心态估，这水位可有支持，呎价大约为 $3,100,000 / 650平方呎 = $4,770。然而，一旦穿破，可能不堪设想，要另找支持水位[见图四]。

图四

以四千余元呎价计，又假设每月每呎租金十数元，扣除各样费用，只有三厘左右#，不算吸引，当然相对实质是「零」之银行存款利息会「感」不错。

注*：上述平均价格会受每月特多高价楼或低价楼扯高或推低，然而，若交易宗数够多，通常都不会有过多与市况不符的情况。据此，二手楼之平均价较有代表性。

注#：投资者可考虑部份房地产投资信托基金为另一选择，笔者利益申报现时有持部份房地产投资信托基金。

另注(与上文无关，亦由编辑决定刊登与否)：执笔时得悉石坚先生离世，有些感慨，六十年代伴着笔者成长之粤语片明星又少了一位，然而相信坚叔现正享受天国之福，亦趁此对当年所有粤语片演员，无论健在与否，说声多谢，因您们为我辈带来美好之童年回忆。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。