香港住宅投资要懂ABCDE

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年六月
 

近期银行存款利率有等如无，加上一遍复苏言论和气氛(fingers crossed)，不少投资者便购置物业保值兼收租甚至炒卖，令市道活泼起来。

投资者常认为价格是反映供应与需求，亦即如要见价格上升，需求量必须继续高于供应量，相反价格便有下调压力。

上述见解不无道理但稍嫌过份简化，然而今期即管就看看私人住宅供应方面之趋势，尝试估计供应趋势是否有利住宅投资，资料从政府差饷物业估价署刊物搜集：

一)    政府将私人住宅以单位面积分类 = 由A到E，A最细面积而E最大[见表一]。

表一

二)    过往十年，私人住宅年供应量每况愈下 = 由一九九九年之35,322个单位降至二○○八年之8,776个，即只是十年前供应量的百分之二十五，不可谓不惊人。就算今年和二○一○年产量回升至每年「万松」个单位，亦只是以往之三分一左右。从这点看，虽供应非唯一因素，亦不可只看供应，但供应量之萎缩趋势有利投资者[见图一]。

圖一

三)    但单位面积类别越大，供应量萎缩程度越小 = 若将二○○八年各单位面积种类之供应量除以其一九九九年之供应量，E类没有变且升了少许，而A类减产最多，只有十年前的百分之十二。至于因由，须另撰文，但简单而言，这反映经济和人口结构以致财富收入分配的转变。然而，要注意实质供应不能「跟足」市场之需求转变，即就算房地产开发商知道(或估)有一千个E类单位需求，亦可因地段不足，只能兴建八百个单位，况且不同开发商可有不同市场意见和焦点[见表二]。

表二

四)    各单位面积类别之供应量「各不相谋」= 除A类和B类供应量有些齐上齐落倾向外，其它的没有甚么关连，即投资者不可以凭A或B类之供应量去推算D或E类之供应量，亦不能用C或E类去估D等。不信? 看看各单位面积类别之年供应量增减百分比便知[见图二]。

圖二

五)    若要供应量较平稳(少些波幅)，留意E最大面积类别 = 而A最细面积类别之供应量则波幅最大，B类较平稳，次于E类[见表三：波幅数字越大越不平稳]。

表三

综合而言，私人住宅在供应量方面就算对投资没有甚么帮助，也不会令市场大大供过于求，当然单看供应不行，较难预的需求便是银弊的另一面，且要懂得挑选ABCDE。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。