环球房地产调查：需求租金价格趋降

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年五月
 

近日参阅了一份由英国皇家测量师学会所发表之普查，主要询问全球专业会员对其所在之房地产市场的观察，包括需求，租金，价格，回报等环节，而地区则有北美洲，南美洲，欧洲，亚洲及中东等。再者，普查亦就着不同地区之经济生产与人口等作运算上调整。

相信读者会对当中内容有兴趣，而下列数字大多是以「净意见」显示，即如有十个被访者说上升(正数)，但另二十个选择下跌(负数)，则净数便是负十，或负百分之三十三左右。要注意数字并非代表市场环节之升跌幅度，而是整体受访者倾向升或跌：

一)    市场对租金及价格之信心程度不高 = 美国信心不高不奇，中国(国内)信心比美国高些也不奇，但香港和新加坡皆比美国低则有些意外，以下是部份市场的「净意见」百分比。

二)    新建供应差不多全线看跌(减产) = 除了巴西，以亚洲计，澳大利亚百分之八十多受访者预期供应下调(美国相约)，香港则百分之四十也不够。 

三)    租金看跌但其回报率看升表示价格看跌 = 如以上，香港和新加坡于租金趋势上皆比美国信心低，但在租金回报方面则未致一面倒看升，亦即部份受访者不认为价格必有(相对地之)下调。 

四)    全球投资客少了 = 这个不足为奇，只是看见新加坡之会员差不多全看淡，比美国还甚，有点意外，或许香港因中国之故，并不那么失信心。 

五)    现有供应或空置量多了 = 调查没有明确分别，但相信这些供应或空置量多是写字楼和商铺，经济差了少了租户，空置上升并不意外。若刚巧碰上大量新落成之供应，情况则更惨。值得注意的是，巴西之专业会员整体认为空置量少了。 

普查归普查，上述受访者之倾向可有实现或不实现之机会。

然而，是次经济困境可能有意无意地引致不少新的经济、工商、金融及投资规矩，或多或少可减低每项资产(不只是房地产)之潜在投资量(人或钱)，投资者作价时未必能完全根据以往「市场状况」衡量。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。