用「白领」人数估中国甲级写字楼市场

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年五月
 

许多人被问及甲级写字楼是直接由甚么推动时，会认为是经济增长，贸易增长，跨国投资增长等。

上述的不无道理，但这些增长必须引发另一环节，就是就业增长，且要是「白领」就业，即要在写字楼上班之一族，再细致说更是打高级写字楼工之一群。

为甚么？因为能提供这类工作之机构才能负担甲级写字楼的租金。以上亦是为何跨国企业和大公司云集之地通常会比例上存在较多甲级写字楼，如金融中心等。

今期笔者尝试探讨中国其中九个甲级写字楼市场，包括香港、深圳、广州、上海、北京、天津、重庆、成都及武汉。资料从国际顾问行如DTZ等之市场报告和一些统计年鉴搜集，是二○○八年第四季数据：

一)    甲级写字楼平方米(m2)存量及空置率(%) = 香港依然最多，但北京及上海也不少，其它的均和这三个城市有距离，当中又以重庆最少。有趣的是存量最高之香港空置率最低，而存量最少之重庆和成都均有较大之空置率。

二)    甲级写字楼平均每月每平方米租金(人民币)及该市之经济生产值(人民币) = 租金方面，香港依然领先但上海亦很近，重庆与武汉为较低，有趣的是租金之高低和各市场的经济生产值(GDP)很吻合。

三)   各城市之在甲级写字楼上班之人数 = 这里假设平均每人员须有约十五平方米*之甲级写字楼面积，以现时各城市之总存量除以这人均面积，便可计算出各城市能大约容纳的人数。此外，亦可利用空置率估算有多少「工作位」未用尽，以及甲级写字楼人员人数占全人口多少百分比。结果如下：

首先，国内各城市之甲级写字楼人员人数占人口百分比皆低于香港，这表示部份城市如上海仍有发展空间，且另一些如重庆长远看更有空间，虽未必成为国际中心，但也不会停在0.16%对香港之5.17%吧。再者，除非新增供应急升，否则现时之空置率长远不似是大问题。

四)    以香港人口及经济生产值为基础(因有多少甲级写字楼人员像和人口及经济生产值有关)，估算其它各城市之「应有」甲级写字楼人员人数 = 将现有人员减去应有人员，便可略和某城市是过多或过少面积供应，有以下结果#：

综合而言，较要细心留意的是北京和上海、此外广州及武汉亦须注意少许，而重庆像有很大潜质。

*注：这平均人员面积是参照在网上刊登的国内外数字而定的，不排除有偏差。

#注：不同城市有不同之第三产业／服务业占经济石百分比，而甲级写字楼与第三产业／服务业有多些关连，因此部份数字是根据这第三产业／服务业占经济石百分比被调整，一般百分比越高调整越细。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。