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环球住宅市场价格：印度甚偏高
钟维杰
卓凌地产分析有限公司行政总裁
二零零九年四月
近日在网上找寻数据时，遇到以下两个网页：
http://www.globalpropertyguide.com/investment-analysis/Most-expensive-real-estate-markets-in-2009
http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita
前者提供环球各市场(城市)之住宅数据，包括粗畧平均楼面呎(或米)价，而后者则有各国之人均生产值，两者皆用美元显示。据此，可将各市场之平均楼面呎(米)价除以其国之人均生产值，便得出一些比率，用作比较各住宅市场之间的偏差等，继而可初步观察哪些市场较有高风险之可能，及哪些市场较为低。
然而，读者须注意以下三点：
一)
平均住宅楼面米价是以城市为基础，但人均生产值数据则是全国的，因此并非同层次之比较，虽用作初步粗畧参巧仍可以
[注：城市人均生产不容易找寻]。
二)
楼面米价对比人均生产值之比率本身没有多大意义，重要是各市场比率之间的高低偏差，即其「相对」性才有意义。
三)
平均住宅楼面米价是以一套约一百二十平米面积之房子计算。
以下是部份[总数过百]住宅市场之比率：
|
市場／城市 |
平均住宅米價
US$/m2 |
人均生產值
US$ |
比率 |
|
莫斯科 |
20,853 |
12,579 |
1.66 |
|
倫敦 |
20,756 |
45,681 |
0.45 |
|
東京 |
17,998 |
37,940 |
0.47 |
|
香港 |
16,125 |
31,849 |
0.51 |
|
紐約 |
14,898 |
47,025 |
0.32 |
|
巴黎 |
12,122 |
48,012 |
0.25 |
|
新加坡 |
9,701 |
41,291 |
0.23 |
|
羅馬 |
9,166 |
40,450 |
0.23 |
|
孟買 |
9,163 |
1,043 |
8.79 |
|
都柏林 |
9,069 |
64,660 |
0.14 |
|
雅典 |
7,858 |
33,434 |
0.24 |
|
杜拜 |
7,151 |
56,667 |
0.13 |
|
巴塞隆納 |
6,523 |
36,970 |
0.18 |
|
盧森堡 |
6,165 |
118,045 |
0.05 |
|
馬德里 |
5,672 |
36,970 |
0.15 |
|
聖彼得堡 |
5,527 |
12,579 |
0.44 |
|
慕尼黑 |
5,255 |
46,499 |
0.11 |
|
悉尼 |
4,994 |
50,150 |
0.10 |
|
米蘭市 |
4,624 |
40,450 |
0.11 |
|
布拉格 |
4,559 |
21,041 |
0.22 |
|
法蘭克福 |
4,407 |
46,499 |
0.09 |
|
華沙 |
4,301 |
14,893 |
0.29 |
|
多倫多 |
4,007 |
47,073 |
0.09 |
|
台北 |
3,968 |
18,306 |
0.22 |
|
哥本哈根 |
3,815 |
67,387 |
0.06 |
|
蘇黎世 |
3,463 |
67,379 |
0.05 |
|
布魯塞爾 |
3,267 |
49,430 |
0.07 |
|
滿地可 |
3,211 |
47,073 |
0.07 |
|
新德里 |
3,171 |
1,043 |
3.04 |
|
柏林 |
3,030 |
46,499 |
0.07 |
|
上海 |
2,918 |
3,180 |
0.92 |
|
胡志明市 |
2,503 |
742 |
3.37 |
|
里約熱內盧 |
2,441 |
8,676 |
0.28 |
|
北京 |
2,362 |
3,180 |
0.74 |
|
奧克蘭 |
2,347 |
31,714 |
0.07 |
|
曼谷 |
2,238 |
4,099 |
0.55 |
|
馬尼拉 |
1,914 |
1,908 |
1.00 |
|
河內 |
1,749 |
1,047 |
1.67 |
|
广州 |
1,526 |
3,180 |
0.48 |
|
吉隆坡 |
1,347 |
7,866 |
0.17 |
|
雅加達 |
1,102 |
2,181 |
0.51 |
|
成都 |
999 |
3,180 |
0.31 |
|
開羅 |
574 |
2,109 |
0.27 |
若将以上和没显示的市场一起计，其平均比率是0.19。比率越高意味楼价可能较收入(赚钱能力)越远，亦即住宅市场价格(调整)风险较大。据此，可看到以下情况：
甲)
印度的主要城市像有甚高之风险，如孟买和新德里。
乙)
越南也不遑多让，如胡志明市。
丙)
俄罗斯之首都亦似有些风险。
当然，要确证这风险须有再深入之研究，包括视察其住宅市场结构和收入之分布等，上述只是初步测试。
有趣的是，若用全国人均生产值，上海和北京之比率皆比香港的高。然而，当用上其城市人均生产值时(上海和北京约七千美元左右)，则香港的比率较高。但当考虑到香港平均房子面积连一百二十平米的一半也没有时，则或许仍是上海和北京的风险较大，只未必是抛离式的大。
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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮
stephenchung@real-estate-tech.com。
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