国内住宅：小心价租不对秤的市场

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年三月
 

从统计角度看，国内有大大小小城镇六百六十多个，就算只计数百万或以上人口的，也有数十个。

从投资角度看，真是应接不暇，不要说调查六百多个城镇近乎没可能，就算只研究数十个也要花不少人力物力兼精神和时间，正如没有多少股票投资者会常留意数百只股票一样(财经演员除外)，而不少机构投资者亦只关注数十只股票。

然而，无论是要从数百城镇挑选，又或只从数十挑选，有甚么环节可作挑选准则或方法呢？这涉及层面和市段之考虑，亦和个别投资者之投资目标与风险承受力等有关，而今期介绍当中方法之一，就是比较某市场／市段之价格和其租金走势。

一般而言，倘若于较长时期内，某市段的价格和租金之走势及升(跌)幅相约，这可表示该市段之价格较有支持，大幅调整机会不是没有，只是机会较细。相反，某市段的价格和租金之走势及升(跌)幅越是分道扬镳，甚至背道而驰，尤以是价格比租金幅度高时，价格便可有较大机会出现调整。

这里以十个城市的高档住宅为举例，而资料来自跨国房地产服务公司如CBRE等，年期由二○○三年至二○○八年，且以二○○三年为基础年[请参巧表一]： 

甲)    若以二○○三年之价格和租金为1.00，而二○○八年之价格相对租金比率为1.00至1.50之间的 = 价格相对不算太危险，而上述十个城市之中，只有杭州是这样，其价格相对租金比率为1.44[即价格相对租金之比率较以前高出百分之四十四]。

乙)    与上同，只是二○○八年之价格相对租金比率为1.51至2.00之间的 = 价格相对有危险，有五个城市，包括北京1.72、上海1.63、广州1.95、成都1.62及南京1.98。

丙)    与上同，只是二○○八年之价格相对租金比率为2.01至2.50之间的 = 价格相对甚危险，有三个城市，包括深圳2.20、天津2.30及武汉2.22。

丁)    与上同，只是二○○八年之价格相对租金比率为3.01以上 = 价格相对非常危险，有一个城市，就是大连3.90。要注意这大比数并非因其价格升蝠较别的高，而是其租金跌幅比别的大许多。再者，这十个城市里是没有2.51至3.00价格相对租金比率的。

综合来说，虽不排除上述分类可有主观成份，但作粗畧参巧仍是可以的，且要更小心那些于期内租金不升反跌的市场。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。