国内房地产投资没有一二线之分

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年二月
 

现今有市场意见认为国内二线城市之房地产比一线城市的较有投资机会，因前者较后者平宜，回报会高些，且开发商等也纷纷前往。

上述不无道理，确实不少二三线城市亦开始冒起，然而，真的意味一线城市房地产投资将必会较逊色？我们不防看看数据，察证这见解是否有支持：

甲)    数据来源 = 主要是互联网之公开资料，包括有关城市政府的统计，以及一些研究机构和房地产服务公司之报告，例如www.cbre.com.cn。

乙)    数据范围 = 只看十个城市，包括四个一线城市和六个二线城市，前者有北京、上海、广州及深圳，而后者有天津、大连、成都、南京、杭州和武汉。再者，亦只着眼高级私人住宅(luxury residential sector)市段，包括由2003年至2008年期内之租金和價格走勢。

丙)    计算方法 = 是搜集上述各城市之高级私人住宅市段的租金和价格数据，计算期内之租金和价格的波幅度与总回报。

丁)    波幅度 = 一般而言，波幅度越低越好，因高波幅度表示高风险，即无论是租金或价格之波幅度均以低数值为妙，亦即越是「左下角」越好，请参巧以下图表。据此，下图显示有两个一线城市提供较低的租金或价格之波幅度，另一个近「平均」之一堆，只有一个「抛离」群体但仍非最离群。整体而言，一线城市之房地产投资风险比二线的倾向低些。

戊)    总回报 = 一般而言，数值越高越好，即往图表之「右上角」走，请参巧以下图表。据此，下图显示四个一线城市之中有三个之租金或价格回报均逊色于一些(但非全部)二线城市，但表现最好之城市仍属一线。整体而言，一线城市之房地产投资回报不一定比二线的低。

当然，投资者可说上述只是代表过去之表现，将来二线会胜一线，那就由时间作见证吧。

笔者只欲提出城市可因发展阶段之先后、规模之大小等被分作一二线，但投资未必有一二线之分，只有高或低回报，且要对比风险程度。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。