香港住宅供应少未必对价格有支持

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年二月
 

有市场人士表示今年(2009年)私人住宅供应会倾少，无论以落成量、施工量或货尾计均如是，因此认为对价格可有支持，减亦未必会多。

这不无道理，一来货少自然吃香些，二来本港房地产开发商大多没有资金压力，不须要大出血。然而，这只是银币之一面，另一面是二手市场，有没有业主因经济转差要套现急卖？若有，会多或少呢？三数百急卖盘很快便过，数千则是另类挑战了。

今期与读者分享一些运算，看看有没有启示(数据来自中原地产网站www.centanet.com 及香港政府部门报告)：

一)    方法 = 主要是观察由一九七九年至二○○八年之 a)私人住宅供应量[簡稱供应]；b) 私人住宅價格指數[價格]；和c) 現價人均生产[人均生产] (GDP per capita, current price)，以及作一些数值关係計算。 

二)    由一九七九年至二○○八年 = 供应和价格之数值关系是相反的，意味供应少(多)价格高(低)，但关系不算紧密，R2只有0.15。较有趣的是供应和人均生产也是相反，意味经济越长供应越少(或许反映政府之土地供应策略以及人口老化等)，虽关系亦不算紧密，R2只有0.23。值得注意的是价格和人均生产(某程度上反映赚钱能力)有着很高之数值关系，R2有0.76。

三)    若只看一九七九年至一九九六年 = 就发觉供应和价格基本上无数值关系，供应和人均生产也一样无关系，但价格和人均生产之数值关系更重，R2有0.94(1.00是极限)。简单而言，九七年前之升价看赚钱能力已经足够，供应可以不理，要注意的是有着很大之数值关系不一定表示有因果关系，因可以是碰巧，但没有数值关系就不是因和果了。

四)    若只看一九九七年至二○○八年 = 则又发现期间供应和价格之数值关系和(二)相约，有数值关系但不强，但供应和人均生产不但相反(即供应更不随着经济增长走，或许多少反映「孙九招」)，且R2甚大有0.82。有趣的是价格与人均生产之数值关系比(二)和(三)时段低很多，数值关系较微。

至于上述有甚么启示，有以下：

甲)    若要猜度私人住宅价格走势，看人均生产或类同数据比监察供应有效些。

乙)    然而，踏入九七后，连人均生产也失了些这方面之功用，可能代表着要数个因素一起看，又或须找别的因素，只知整体供应像向下走。其实也许是意料之中，人口稳定兼老化就自然没有以往之需求大，有钱亦不像以往只中情于房地产，置业为upgrade多过需要找地方住。

怪不得本港之开发商要积极寻找「他乡之地盘」了。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。