美国物业不是罪魁祸首但仍要跌

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年二月
 

这倘金融事故与「次按」有关，令不少人觉得是美国房地产市场出了问题。然而，若不是有人乱放借贷，事后又有人将这等次级借贷证券化包装出售，经济下调时不应会如今的猛烈。

笔者欲为美国物业作「平反」，不是说其市场没有泡沫，以往钱多兼转手速度快时，是很难没有泡沫的，加州佛州等之个人住宅市段确有过火之炒卖，但物业市场整体是没有不合理情况。理据如下 [资料来自麻省理工学院之房地产研究中心的网页 = http://web.mit.edu/cre/research/credl/rca.html 和香港政府差饷物业估价署报告]：

一)    由二○○一年至二○○八年，美国整体物业价格平均升不到一倍 = 包括多户住宅、工业、写字楼及商场／商铺市段。以最高峯之百分比计，多户住宅升了百分之九十四、工业九十二、写字楼七十七及商场／商铺九十五，而期间美国股市则由二○○二年之七千多低点，回升至二○○七年之一万四千多高点，整体楼股升幅相约。要注意这里住宅是指用来出租之多户住宅(Apartments)，并未计一般住宅在内。

二)    相比香港由一九九○年至一九九七年之市况，美国是次楼市升蝠甚温和 = 当然两市场未必可作完善之比较，因市场结构、时空及物业本身均非完全等同。简单而言，香港当时住宅升了三倍(即九七年价位是九○年价位之四倍)，写字楼一倍半(二倍半)，商铺二倍半(三倍半)，只有工业市段输少许给美国的升蝠。

三)    整体价格现在大致位于标准差之范围内，且亦非处于高峯位置 = 不是意味不会下调，只是跌到「阿妈都唔认得」之机会较微。以下是四市段之价格走势和其平均值及标准差之(高低)范围。

四)    若下调，幅度会有多少? = 这是百万元之问题，很难回答，但「估」则可以，就看上述图表吧。首先，现阶段四市段均位于高标准差水平左右，假设「好彩」只跌到平均线，则意味多跌百分之十八左右，若「不好彩」跌到低标准差水平，则意味多跌百分之三十六左右。

可否跌少于百分之十八又或多过百分之三十六？当然有可能，但直觉机会细些，因少于百分之十八意味「好好彩」，或有更大财经支持策略(且要有效)，而大过百分之三十六则要「极不好彩」，又或美元汇价完全不变等。至于是开十八小似些还是开三十六大似些，笔者是搏「开大」的。

为甚么没有「上升」*之选择？哗，讲笑乎？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。