价、势、钱

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年一月
 

投资要看价格，势头及本钱。三样皆「就」最好，意味价格平宜，势头好及本钱足，相反则是价格过高，势头不利兼本钱紧缺。当然，许多是上述两情况之间，如两样就一样不就或甚至只是一就两不就。若用国内房地产市场作参考，可有以下举例：

（甲）2001年至2003年 = 回头看，这时期价格平宜，势头当时不俗（因已在谷底部份），但本钱未必充足（因外资借贷机构并不算很憧憬国内房地产），即纯以价格计甚抵买，但耐何集资较困难，两就一不就。

（乙）2004年至2006年 = 这时期五五波，遇着合理之房产项目可投资，但已没有通街平货之情况，要比前三年谨慎。期间价格还算相就，势头还好但亦已过了三年，然而集资比前期容易些，总计起来有如两就一不就。

（丙）2007年至今 = 大致是要有充分理由才投资，期间价格偏高（以短中线计），势头不利（是次金融事故后未全显），但本钱较充裕（以金融事故之前计），即期间于一就两不就至全不就运行，会否变回两就一不就须时观察。

说了这些，就是要提出三就情况不多，有也只是瞬间之事，一旦过了便唯有等下一次。再者，这意味大部分投资者，包括房地产基金和机构，通常也非于三就时期入货，有两就一不就算不错，不幸的还会因资金充裕而在高峰部位入货，除非其投资期甚长（如十年），否则靠价格升幅赚好回报机会较少。

上述亦引申到以下这点，就是倘若有一房地产投资管理公司，于（甲）时期很艰辛才集资了一亿美元投放在国内房地产，其后投资成绩多相当不俗。据此，于（乙）时期内，这公司已有些「好」往绩可用来再集资多两亿美元，投放在国内房地产项目。到了（丙）时期，这公司之往绩更好看（尤以金融事故前），不但集资较易，甚至是投资者送本钱上门，不要说三两亿，十亿八亿亦不出奇。然而，于（丙）时期初才开始投放之项目，在短中线之回报不容太乐观，若须要套现时还会有亏损。

到了这里，读者就不难发觉为何往绩出色之公司倒过来输钱，因资金数量并不一定是于各时期平均分配的，许多时于一浪里是头轻尾重，即价最残时只(能)投资小许，价变贵时才(能)大力投资。此外，一般人之跟风倾向，盲信往绩之倾向，喜欢经济状况好才入市之倾向等，也是导致损手的因由。

说到底，就是可勇时市场通常都不勇，不可勇时市场通常都勇，或许答案要在人类基因里找。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。