从基因看市场

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年一月
 

笔者从事房地产分析工作，但和中外行家有些不同，就是他们大多是经济学家，观点多由上而下。 笔者出生「砖头」，二十年前并不太着重甚么宏观分析的，但后来发觉无论某房地产项目地点如何优良，设计如何先进，建筑如何到家，只要市况不就，也照样有有所亏损，无一幸免。

然而，或许笔者没有受正统经济学训练，因此少了一些对经济财务方程式之迷思，觉得这些计算程序虽有助了解事情，但不能用来猜度未来，尤甚一些巨大变量（小变量有时还可以）。近年分析除用经济(理性？)角度解释外，还用上行为学等，而行为许多时与人类一些倾向(天性？)挂勾，亦即可能是基因驱使。笔者胆粗粗推论以下观点：

(一)                   人类有倾向希望别人觉得自已有优良基因 = 这由甚个人事情如追求异性至甚圑体如世界杯足球均源出一辙，皆是潜意识地希望别人感觉自己之基因良好。追求异性不了时，当然不开心，然而这伤心之感觉背后，可有一种被人家拒绝不收货(因货色 - 基因 - 不够好)之嫌。同样地，某国足球迷因其国足球队嬴了时高兴，输了时咀丧甚至搞破坏，实质球员和球迷有何关连或相干。为国有感而发，当然是理由之一，然而背后亦彷佛夹杂着藉球员基因等同球迷基因之潜意识；看啊，我族之基因如何「正」。当然，平时之描述会是用「保面子」，「爱面」或甚至好荣誉等来形容之。套到市场去，有时就不难明白为何有时投资者不斩缆，基金经理「套戥」不足，又或某上市公司主管做假帐了。

(二)                   人类倾向为各种事情或现象找因由 = 这概念源于Nassim Nicholas Taleb 之Black Swan一书里，不是说所有事情均无解释，而是说不是所有事情均有解释，有些确是无喱头的。然而，这倾向令人对所见所闻现象找理由，如二零零六年至二零零七年之资产升幅，当时不少论者认为拜低利率所赐，现在利率仍然低，资产值还不是要下降吗？若利率低资产便有高值，「理应」不会出现降价。笔者觉得若「硬要」找理由，不如向资金流量(liquidity)或借贷量(credit)埋手，且曾发现市场有过利率高资产价格亦高现象，详情可参考过往文章：

http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej456.htm

那么笔者是否希望人类变得较「理性」呢？ 非也，年轻时或许有这想法，但现在反而觉得这两大性情(理性及非理性)或许才是人类为何到现在仍存在的理由之一。一来这等性情(基因)不易改(将来另计)，二来全理性之世界可能没有喜怒哀乐，活着有如机械，干么？

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。