地段之描述及形状影响其价值

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零九年一月
 

近期参加了一个大学之研讨会，席中有一外国学者谈及土地地段之描述方式如何导致多或少些争议，以及地段形状与土地价值之关系，兼部份内容如下：

(一)           地段之描述方式 = 大致而言，有两种；其一是「四方测量」(直译英文Rectangular Survey)，另一种是「境况描述」(笔者之演绎，英文是Metes and Bounds)。

(二)           「四方测量」描述方式 = 称作「四方」是因通常将土地地段尽量分划成四方形，其用来辨认各幅地段之描述亦很有系统，如用上坐标的帮助，因此不会导致地段确认上的混淆。

(三)           「境况描述」描述方式 = 这方法不尽明确，如可说「在一棵树向左走一百步」等，倘若那棵树被砍掉，又或原来不只一棵树，便可想而知靠这些描述寻找地段之困难重重，不时亦导致地段界限及业权上之争持不下。

(四)           研究发现，采用「四方测量」描述土地地段之地方较采用「境况描述」描述的地方有着较高土地价值 = 因由之一是若一切均等，有较明确土地地段描述之地段可卖贵些，而这又因业权更有保障，且日后因不明确界定导致诉讼之机会细很多。

(五)           地段之形状 = 大致亦有两种，就是较有规则之四方形状，另外便是不规则形状。一般而言，平原比较容易将一大片土地用四方形状分割，而地形不规则兼山多则多导致不规则形状之地段。

(六)           研究又发现，不规则土地地段多出现在地形较崎岖又或行政较薄弱之地域里 = 地形不规则(不平坦)导致土地地段不规则(形状不同)不难明白，但有趣的是，在古代，没有罗马帝国统治过或未被罗马帝国统治时，不少平原之土地地段也不规则，或许证明有规则之分划背有须有「励治」之行政机构(势力)。

(七)           此外，有明确土地地段描述兼是四方形状土地有助日后(经济等)发展 = 因筑桥建路会容易些，如路可直线走，且(政府)「收地」亦容易些，总较不明确描述兼不规则地段没那么多恶梦。

(八)           再者，研究亦发现以经商金融挂帅之城市多倾向四方形状土地 = 但政治中心许多时是不规则形状的土地，然而，这点如今于国内看像有些少出入，如北京旧区较上海的规则，当然详细细节便得请教专家。

(九)           不少城市是旧城(中心)不规则，新发展区域如半郊区可甚规则 = 这可是一些国内外城市之写照，如上海之浦西相对浦东等。

要注意上述的焦点是提倡采用「四方测量」描述方式，而非硬分划土地为四方形地段，然而，不少发展中经济体系仍用较不明确之「境况描述」描述方式。

有一点想提及，就是看来虽像「四方测量」描述优胜过「境况描述」，因前者之土地一般较后者的值钱，但是否证明描述方法就是其因由？笔者不知道，但或许会采用「四方测量」之地方根本就是较先进，进取，及有制度和效率之经济体系，即「四方测量」亦只是反映其「先进性」而不是导致较贵土地的原因，其土地贵是因其社会根本较进步。

注：背境是美国开发初期时，地段之描述方式是采用由英国承传的「境况描述」方式，后期往中西部时开始用「四方测量」之描述方式，且将大片土地以四方形分割。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。