ZEPPELIN

然而，近日之股票价格数据显示，在本港上市之七只REIT(Real Estate Investment Trusts, 房地产投资信托基金)，全已和恒生指数「齐上齐落」(由二○○七年十一月起计)，数值关系甚高，失去减低股票投资组合风险之作用。部份发现如下：

2) 七只REIT和恒生指数R2数值关系甚高 = 高的富豪是0.92，最低之领汇也有0.58，其它大部份有0.80或以上，连投资国内房地产之越秀及睿富亦一样。这表示用REIT来均衡风险是多此一举。

3) 七只REIT和两大房地产上市公司数值关系也密切 = 一般来说，与长江集团之数值关系低少许，和新鸿基地产的高少许，R2多位于0.60至0.90之间。这表示用REIT来均衡上市房地产公司股价之风险亦是多此一举。[请看附表]。

数值关系R2收市价	长江	新鸿基	恒生指数
冠君	0.85	0.88	0.88
越秀	0.81	0.83	0.88
领汇	0.53	0.56	0.58
泓富	0.68	0.69	0.75
富豪	0.91	0.94	0.92
阳光	0.84	0.90	0.88
睿富	0.76	0.66	0.82

4) 七只REIT之间的数值关系亦重 = 一般位于0.60至0.90，即若以为买多几只REIT可分散REIT投资组合的风险，是一大错觉，也是多此一举。[请看附表]。

数值关系R2收市价	冠君	越秀	领汇	泓富	富豪	阳光	睿富
冠君	1.00	0.94	0.72	0.91	0.93	0.93	0.78
越秀		1.00	0.74	0.94	0.88	0.94	0.85
领汇			1.00	0.81	0.60	0.73	0.65
泓富				1.00	0.77	0.86	0.82
富豪					1.00	0.93	0.71
阳光						1.00	0.75
睿富							1.00

5) 七只REIT之股价波幅亦不逊色于恒生指数或两大房地产上市公司 = 除领汇明显地相较低外，其余的可比美恒生指数或两大房地产上市公司，甚至有过之无不及，即以为REIT较「稳阵」也未必常对。这里波幅是用标准差相比平均值。[请看附表]。

事项	冠君	越秀	领汇	泓富	富豪	阳光	睿富	长江	新鸿基	恒生指数
招股价	5.10	3.08	10.30	2.16	2.68	2.60	5.15	-	-	-
最高值	4.86	3.15	19.96	1.72	2.43	2.49	4.20	152.00	172.80	29,708.93
最低值	1.31	1.23	11.66	0.59	0.69	0.92	1.53	60.00	50.70	11,015.84
最高值 / 最低值	3.71	2.56	1.71	2.92	3.52	2.71	2.75	2.53	3.41	2.70
标准差	0.92	0.53	1.95	0.29	0.48	0.43	0.63	22.64	32.80	4,579.84
平均值	3.54	2.65	17.18	1.42	1.62	1.96	3.26	110.24	115.90	22,007.10
标准差 / 平均值	0.2600	0.2017	0.1134	0.2009	0.2933	0.2172	0.1933	0.2053	0.2830	0.2081
最高值／招股价%	95%	102%	194%	80%	91%	96%	82%
最低值／招股价%	26%	40%	113%	27%	26%	35%	30%

综合而言，是否意味REIT不值一提？非也，让部份REIT替你收租吧#。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。