国内房地产开发商过严冬?

锺维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年十二月
 

近期参加了数个国内房地产之研讨会，席中有国内之房地产开发商，跨国之房地产投资基金经理，以及市场顾问。 综合他们之意见，由较乐观至较悲观的均有： 

(一)           一般预期明年(二零零九)会是困难之一年 = 但有多长时间则有分歧，少的说一年，较多的不排除三年左右，中间者居多，即一年半至二年左右。 

(二)           有基金经理认为明年有很多「猎食」机会 = 即以低(贱)价入货，尤以对一些Vulture Funds 而言，更是喜讯。 

(三)           另亦有基金总裁认为不会有房地产开发企业倒闭 = 艰苦是必定，但关门大吉则不会，除一些舒缓措施外，大多开发商亦有应变方法，如减价促销，又或少些入地等。 

(四)           有开发商认为要趁低潮加速改进企业之竞争力 = 包括人才上，系统制度上，以致开发各技术环节上。 

(五)           亦有开发商认为市场较坏之消息的影响是被大众传媒夸大了 = 即若不是常提及报导，市况或许没那么差，市场人士亦少一些忧虑。 

(六)           此外，亦有人讨论「桥贷」(Bridging Loan)之环节 = 开发商相信这类信贷有助解决短期资金需要，基金经理亦有同惑，但补充许多基金技术上未必可提供这类贷款。 

上述之各样观点，笔者觉得有参考功用，起码得知(部份)房地产开发及投资市场参与者的想法，同意与否属另话。一些偏见及推论如下： 

(甲)           若只认为严冬是一至二年时间兼价格只下调百分之二三十左右 = 根本不是甚么严冬、寒冬或冬天。再者，若真的认为市场会大致如是而仍说严冬，有如一大事件者，或许有欠过真冬天之经历。 

(乙)           笔者觉得部份市场市段之风险被低估 = 但不知是否一定会出现这些风险，亦不知是否所有这等(高)风险皆呈现，更不知是否这些风险出现时可造成之(负面)效果的程度。简单而言，若这些风险不(全)实现，大件事是可避免的，加上不少国内外投资者对国内市场之憧憬，届时逆市上扬亦不为奇。 

(丙)           关键就在这里 = 若是次市场有着较大(甚至过大)调整，虽痛苦，但可减低日后泡沫之机会，且相信调整会是短期。若不，而市场认为风雪过后便必有后福，放胆加大投资，由不是太低水平上扬，不难导致泡沫，反而风险增加。为何有这想法？ 一来现今仍有不少资金蠢蠢欲动，二来亚洲包括中国之发展中经济在是次欧美日市场变差后更受环球投资者注意，三来还记得亚洲金融风暴后之科网热潮吗？ 

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。