ZEPPELIN

上海中部住宅自成一家

锺维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年十二月

这里并非指其市容或建筑物，而是其住宅市场的一些特性。部份观察如下：

一) 资料来源 = 主要是网站及一些上海房地产杂志，如上海楼市商情等，再加以粗畧的计算，而数据则反映二○○八年之十月末端之情况。

二) 上海中部 = 主要包括其原有之九个较传统及古旧之区域，如黄浦，静安，徐汇，虹口，普陀等。其它的则分为东部(如包括浦东)，西部(如包括青浦)及北部(如包括嘉定)。

三) 以套数计，中部供应量最高但销售量最低 = 供应相对销售之比例为4.64，较东部之1.45，西部之0.76 (没错，即销售量大过供应量)及北部之1.38高出不少。这或许反映近期经济放缓等之影响，尤以对贵重物业方面，而中部则有不少这类贵重物业。

四) 以套数计，中部供应量集中在大面积户型 = 即不少供应是140平方米或以上，而这和其它三部(东，西及北)不同，它们多是70至140平方米内之户型。

户型面积	中部	中部	东部	东部	西部	西部	北部	北部
<70m2	5%	83	4%	53	2%	10	4%	53
70-90m2	18%	298	46%	615	16%	76	56%	739
90-110m2	18%	298	21%	281	66%	315	15%	198
110-140m2	19%	314	24%	321	12%	57	20%	264
>140m2	40%	662	5%	67	4%	19	5%	66

据此，中部之大户型(140平方米以上)供应量相对销售量之比例亦最大，高于其整体平均(4.64)，为6.87。

中部户型	供应百分比	供应套数	销售百分比	销售套数
<70m2	5%	83	5%	18
70-90m2	18%	298	17%	61
90-110m2	18%	298	22%	79
110-140m2	19%	314	29%	104
>140m2	40%	662	27%	96

五) 中部不单只建造较大面积户型，更售出较大面积户型，且单价(每平方米人民币)亦较高 = 这和其它三部刚相反，意味一些大兼贵之物业亦有且仍有捧场客，虽供过于求。

再者，笔者亦察觉到中部无论在供应，销售以致单价，均与其它三部没相似之地方，因此推论中部之买家群相对与众不同，且发现近年之70% / 90平方米限制，已可能导致一些供求失衡。但篇幅有限，或许日后再书。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。

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