看好国内房产但城市化不是原因

锺维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零八年十二月
 

近日有幸参与一个以中国房地产为主题之研讨会，不单有份筹备，且有机会作讲者之一，题目是「中国房地产之黑天鹅?」(由英文原题China Real Estate Black Swan?翻译而来)。 

当中内容包括城市化之大趋势，以及不少评论因此而预期国内许多城市的房价可有相当之升幅。但笔者并不完全同意，因这是将「马车放在马之前」(Putting the cart before the horse)，即本末倒置，因果不分。部份细节如下：

一)    城市何以出现? = 在工业革命前，不论欧洲或亚洲，不少农村地方早已有「市集」，其功用是方便各农户商户做交易，久而久之，更有各种配套服务出现，如食市，旅馆等，部份市集更是日后城市的初阶。工业革命后，因工厂需求大量人手，令不少人迁到较集中之(工业)城市居住，继而产生今天不少城市。 

二)    要有经济理由支持 = 无论是农商作交易，或是工业生产，又或现代的服务行业，城市要有一个或数个经济支柱才可诞生，长大及持续发展。若这些经济原素不充裕地存在，单靠人口增多未必奏效，只会制造不少贫民区而已，部份发展中国家便有这样的例子。 

三)    城市化只是反映经济之现象 = 是果不是因，兼这果(城市化)之性质或规模亦随着时间及发展而改变。若以房地产为例，初期可能侧向工业物业，因工业是经济支柱，但后期可能会是写字楼，因已改为以专业服务为主，城市面貌亦不同。 

四)    房地产价格有赖经济表现 = 亦即是反映经济之现象，也是果不是因。简而言之，若某城市有着一些「揾食」优势，其经济表现便相对地好，意味一般家庭收入有所增加，其消费及投资亦相对畅旺，房价自然亦较高。相反，房价便较逊色。

五)    城市化及房地产价格并非因和果 = 而是两果，且皆反映某经济体系之表现。这亦即是说用城市化程度来猜度房价去向可会捉错用神，因城市化本身影响不了房价。 

相信不少认为城市化可令房价上涨之论者，其见解是基于人口上升环节，即人多便等如需求大，而需求大价便升。然而，只是人多但平均收入低，需求亦不会大，帮不上建立有效益之房地产市场。 

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。